参考答案 new 13第十三章房地产投资决策方法－参考答案.doc

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1、第十二章复习思考题答案要点1、房地产投资决策的含义是什么？房地产投资决策是指在房地产投资活动中，以大量的信息为基础，通过定性的推理判断或定量的分析计算，为实现投资者的预期目标而优选投资方案的过程。房地产投资决策是投资分析工作的最终目的。2、房地产投资决策的程序是什么？房地产投资决策的程序主要是确定决策目标，拟定决策方案，优选最佳方案，执行最佳方案。①确定决策目标。明确的决策目标是决策的基础，投资者应该从实际出发，根据市场研究和各种约束条件来确定所要解决的关键问题及其性质。②拟定若干个可行方案。根据掌握的市场信息，通过严格论证形成若干个可行的具体方案供决策者选择，也是实现决策目标的重要前提。③优

2、选投资方案。这个工作步骤就是针对已经确定的若干个备选方案，采用具体的判断标准、定性或定量分析方法对这些方案进行比较和分析，从中选出最能符合要求的方案，以实现决策目标的最优化。④决策方案的执行和控制。这一工作是要求在方案选定后必须制定执行方案的手段、步骤以及应对风险的相应措施。3、何谓确定型房地产投资决策、风险型房地产投资决策、不确定型房地产投资决策？①所谓确定型决策是指影响决策的因素或自然状态是明确肯定的，而且每一种方案只有一种确定可以预期达到的结果，决策者可以通过对各方案的结果直接进行比较来选择最优方案。②风险型决策也称为随机型决策，是指每一种方案未来的自然状态不能预先肯定，可能有几种不同的

3、结果，但是对每种自然状态发生的概率可以做出客观的估计。因此，每一种方案都存在一定的风险。③不确定型决策是指方案未来的自然状态可能有多种，但是对每一种状态发生的概率无法做出客观的估计，这种决策主要是根据决策人员的掌握信息的程度、经验与判断能力来进行。4、数值比较法和比率比较法主要包括哪些指标？①数值比较法指的是用房地产投资的效益或费用指标的绝对值大小来评价投资方案是否可行以及选择最优方案的分析方法。常用的指标有净现值(NPV)、净收益、静态回收期或动态回收期、等额年值（AW）费用现值（PC）、等额年费用（AC）等。②比率比较法是运用投资方案的收益和费用的比率来评价房地产投资方案可行与否或优劣的分

4、析方法。它主要包括的指标有内部收益率、效益费用比、净现值率、差额投资收益率、差额内部收益率等。5、[解]根据公式NPV＝（CI－CO）t（1＋ic）-t计算三个方案的净现值如下：NPVA＝450×(P/A,12%,3)－1000＝80.82（万元）NPVB＝600×(P/A,12%,4)－1500＝322.41（万元）NPVC＝550×(P/A,12%,6)－1800＝461.27（万元）根据公式，计算各方案的等额年值为：（万元）（万元）（万元）因为AWB最大，所以方案B最优。6、[解]（1）画出决策图3376.00012346投资5000万元1亿元投资3200万元需求量大1亿元需求量小1亿元

5、需求量小1亿元需求量大1亿元需求量大1亿元需求量大1亿元需求量大1亿元需求量小1亿元需求量小1亿元需求量小1亿元需求量小1亿元需求量大1亿元1500万元万元－400万元万元100万元100万元850万元－400万元万元850万元1500万元万元P=0.7P=0.3P=0.9P=0.1P=0.1P=0.9P=0.9P=0.1P=0.1P=0.9前2年后3年决策树示意图P=0.7P=0.3－541.191997.25450.99649.04583.2357（2）根据上图右端的损益值和概率，计算各期望值如下：点④：（万元）点⑤：（万元）点②：-5000=(930×1.7833+2200.84×1.7

6、833)-5000=583.23（万元）点⑥：（万元）点⑦：（万元）点③：-3200=(625×1.7833+1533.38×1.7833)-3200=649.04（万元）由以上计算得知，＞，应当选择方案B。