大、中修作业指导书

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1、大、中修作业指导书2第一章准备工作2一、概念2二、界定需要进行大、中修的项目3三、计划4第二章组建管理团队5一、集团公司管理组5二、各分公司管理团队5三、项目领导小纽5四、人员培训5第三章资金申请工作6一、资金來源落实6二、资金川请6三、资金到位7第四章招标8一、招标方式的确定8二、招标文件的编撰与发放8三、招、投标工作10四、签订维修合同10五、监理10第五章实施维修10一、准备工作10二、施工过程控制11三、成本控制12四、试运行12五、交付使用13第五章维保责任与合同13一、维保合同签订13二、质保期内出现问题的责任13第六

2、章管理相关项14一、对管理人员的激励14二、对管理人员的培训14三、对已完工作的总结14大、中修作业指导书第一章准备工作一、概念1、什么是大、中修所谓人、中修就是指物业管辖范围内的所有公用设施设备，在使用年限到设计设计Z后，其性能已经不能满足使用耍求的情况下，需要对设施、设备进行结构性维修或修理的过程。2、如何界定那些设施、设备需要大、中修1）、政策界定《北京市城镇住宅楼房人、中修定案标准》（详见附件1）《商品住宅工程质量保修规程》编号:DB111641-2009（详见附件2）《北京市住宅专项维修资金使用审核标准》的通知（京建发[

3、2010]272号）（详见附件3）2）、权威部门界定指政府相关行业部门，对其所辖行业的设施设备进行界定。如向來水公司对自来水管道及水泵的界定；燃气集团对燃气管道及设施、设备的界定等3）、通过使用者的感观界定主要是指具体的操作或维护人员，由于其长期•这些设施、设备打交道，对其性能了如指掌，其性能有问题时，靠保养已经不能达到使用功能要求的情况。3、资金来源1）、公维基金及其申请《住宅专项维修资金使用审核业务办理流程》详见附件42）、BOO技改资金与B00单位进行洽谈后，签订合同，合同即基本上确定了资金来源，其实这种资金我们是不川管理的

4、。3）、物业单位自筹资金有儿种情况需要物业口筹资金公维基金川请不下来，但设施、设备又急等用，还必须修；没有其他人愿意投资的情况；与开发商签订的物业管理协议，而物权乂归开发商所有，如果与开发商要求维修资金，町能会影响到下一年度的继续合作；其他特殊情况；这种资金使用时，可根据以往的惯例向公司打报告进行资金中请。但必须说明原因，口经过分公司大、中修领导小组论证，方准于中请。4）、其他渠道资金其他渠道募集来的资金，一般情况资金是到位的，这种资金仅需以合同的形式定下来，并在到位后再开始实施大、中修行动即可，资金不到位，说什么也不能先动，这是

5、原则。4、大、中修项目组织机构1）、均豪系统组织集团设大、中修项廿领导组，专门负责大、修项2）、各分公司与各专业公司组织各分公司或专业公司设大、中修项目领导小组，领导小组成员一般以技术人员为主；3）、项廿领导小组项目成立后，成立项目领导小组，系临吋抽调各路精兵强将组成。视项目大小决定人员多少；4）、岗位职责的制定集团领导组负责集团范围大、中修项目的宏观控制与整休运作，侧重于宏观管理，包括与各分公司领导小组成员进行业务、技术等方面的沟通；各分公司或专业在实就大、中修项目业务时的协调，每年定期与不定期的召开人、屮修项目会议，布置年度计

6、划，或根据集团高层要求安排各分公司与专业公司进行大、中修年度计划与作业。收集人、中修资料等一系列工作。各分公司或专业公司负责本分公司或专业公司管辖范围内的大、小修的具体业务，包括确定那些设备、设施需要进行大、中修，怎么进行鉴别，如何川报，组建项bl领导小组等相关业务，并负责收集本公司范鬧内的大、中修业务资料，编撰成册，进行分析研究，为下次大、中修项目积累相关资料。项H领导小组负责具体项廿的大、中修业务，包括资料的收集整理，大、中修项廿的资金川请；大、中修项H的范围划分；大、中修项廿的招标工作（技术标与商务标的编撰、评审、大、中修项

7、H的合作队伍选择）；大、中修项廿的前期准备；与业委会的沟通协调；施工现场的女全维护；施工过程的监督检杳；工程竣工验收；资料填报和收尾工作。5、规章制度1）、项目规章制度的制订会议制度：明确例会与各种专业会议的召开时间与频次；工作时间制度：明确上、卜-班时间与值班等内容；值班制度与交接班制度安全检查制度质量检查制度档案管理制度2）、分公司或各专业公司规章制度的制订专业筛选需要进行人、中修的项目制度财务制度检查制度设施设备登记制度3）、均豪系统领导组的运行制度集团领导组的规章制度%1.界定需要进行大、中修的项目1、均豪管辖范围设施、设

8、备的台账1）、将均豪范围内的设备、设施的台账建立起来，或与meximo管理平台结合起来（各分公司负责登记）2）、对设施、设备实施年检，将需要大、中修的项目检查出来；3）、每年年初可以将需要大、中修的项目用时间判定的方式罗列出來2、按照政府各种文件规