松山湖1号项目推广策略建议（沟通稿）

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1、松山湖1号项目推广策略建议（沟通稿）—、卖点整合通过对项目的分析理解，我们罗列项目如下卖点：（-）区位及配套卖点：1、松山湖片区优势：科技脑：东莞政府着力进行产业转型,将园区规划华南片区最具规模的科技园区，并设立了较高的进入门坎，进驻的企业科技或含金量非常高。人文心：东莞理工大学、广东医学院、东莞中学松山湖分部等院校构成区内良好的人文环境中国情:承载山水资源的旅游度假区，成为高品质人群追求的理想家园世界观：区内五星级凯悦酒店、高尔夫俱乐部、演艺中心等一流国际化商务及生活配套。2、松山湖（松木湖）水库生态优势近800万平米的浩

2、瀚湖面，相当于一个半西湖，250个圣莫利斯的内湖，35个香蜜湖，100个星河丹堤内湖，可以和世界上任何一个知名的湖泊媲美渐入式湖岸长堤，湖岸与湖水有机自然融入，不同于传统的堤坝，岸边就可亲湖、亲水是珠三角地区负氧离子最高的区域之一岸边植被景观设计与湖水有机结合3、交通路网四通八达距离东莞主城区10公里，北接莞惠公路，西接石大路，西南接107国道，莞深高速、常虎高速公路从园区穿过，从深圳中心区到达项目仅需要35分钟左右，优于从中心区到达盐田及龙岗中心城的车型时间。4、凯悦酒店只出现在全世界最有价值的地段凯悦酒店在全世界的酒店都

3、在最好的区域与地块，松山湖凯悦酒店则是凯悦酒店进驻华南的第一家超五星级酒店，与凯悦酒店为邻，享未来无限升值空间。（-）产品卖点：（未得到项目具体资料，以中原对项目规划的初步了解整理）1、总体布局1）首次将松木湖水库优质饮用水资源引入社区，广东地区罕有。2）项目用地为正南北朝向，建筑布局兼顾日照及景观因素3）0.58低密度容积率4）纯townhouse社区5）楼间距达15-18米，最大限度保证住户隐私6）采用岛式规划2、户型结构1）一期户型主力在230平米以下，总价较低2）KL,Jtownhouse采用首层架空设计，兼顾景观和

4、实用性的关系3、建筑造型1）立面采用现代构成主意的风格，简洁而明快2）使用现代质感的建筑材料进行搭配，充分体现现代建筑的个性化4、景观设计（三）品牌卖点1）万科出品，在客户中有广泛的知名度，万科制造代表着品味、品质和价值的保证2）万科在东莞及松山湖的长远开拓计划，松山湖1号仅仅是万科在松山湖的第一期，未来还有较大的上升空间。核心亮点：剥离东莞之外,同时拥有800万平方米松山湖和未来美好规划的居住二、本项目目标客户定位及捕获途径（-）目标客户定位客户区域来源预测•深圳客户60%-80%,其中多数客户来源于福田和南山•东莞客户占

5、10%-20%,并且他们对价格接受能力非常强•香港、澳门、台湾及外籍人士占10%-20%客户目前居住较为集中的片区或小区•福田，香蜜湖片区，水榭花都、熙园、香域中央、东海花园等，中心区，黄埔雅苑、星河国际等•南山，华侨城，波托菲诺、纯水岸、锦绣花园、假日湾等，红树湾片区，中信红树湾、世纪村等客户特征预测口成交客户多在30-45岁之间，三口之家为主口绝大多数成交客户具有本科以上的学历，素质较高口几乎所有客户有二次及二次以上的置业经历，购房经验丰富，置业心理成熟口客户行业集中在贸易、加工制造业，房地产，高新技术产业、律师、会计师

6、、金融、政府公务员等行业口港澳台及外籍客户其居住和工作区域多在深圳或东莞客户分类预测从项目的周边情况来看，松山湖片区配套缺乏，并且片区仅有两个住宅项目，缺乏居住氛围，因此，中原认为享受使用型客户短期内比重将会较小；反而多数客户购买目的为长期投资或度假，由此，资产持有型客户比重将会较高。预计三类客户所占比重如下：•资产持有型75%-85%•享受使用型5%-10%•投资获利型10%-15%此外，通过中原对高收入阶层置业行为调研，给出本项目客户置业行为及购房看重因素预测。客户置业行为预测口多数客户购房用于纯贏利性投资，房地产成为他

7、们投资理财的重要工具口亲朋好友的介绍对购房决策起的作用最大，通过朋友或生意圈子的口碑传播，会产生购房的冲动口多数客户看楼后当天拍板落订，1周落订客户也将占有一定比例。他们认可档次、有品位的地产项目，拍板签约过程会比较干脆、果断。购房看重因素□按照看重程度由重到轻依次排列为：稀缺的景观资源未来的升值潜力开发商品牌户型结构生活配套设施建筑外观物业管理目标客户消费趋势分析趋优消费奢侈消费品类，以前多数昂贵的奢侈消费品在香港购买，现在随量地价差缩小，部分奢侈消费品如服装等，也选择在本地较为高档的购物场所购买。物业购置，由于拥有较强的

8、经济实力，购买物业较为干脆，对于中意的物业通常2-3次即可成交，如果现场能够提前展示环境，销售氛围较好，初次看楼成交的也大有人在。由于他们有自己的朋友圈子，许多物业及消费品购买都是通过口碑传播获知的。高档餐饮，生意需要，经常出入于较为知名的海港、王子厨房、厨房制造、稻香等餐厅私家车，都拥有