成都房地产市场的发展概况及发展策略

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1、容摘耍：房地产业在整个国民经济体系中属于基础性、先导型产业，大力发展房地产业对于促进消费、改善城市人居环境具冇重要意义。木文在描述成都市房地产市场发展概况的基础上，运用资木边际收益率法对成都市房地产市场的泡沫状况作出测定，结果显示：成都市房地产市场泡沫己经产生并且比较严重；同时剖析了泡沫产生的主要原因，并提出了相应的应对措遍。关键词：成都房地产泡沫资木边际收益率法近年来，成都市房地产业収得了飞速发展。据相关统计资料显示：1997〜2007年间，成都市商品房销售价格平均增幅为10.22%,其中2004年增幅达到了22.7%；同时,商品房销售面积的平均增幅也在10%以上，其小2006年坍幅更

2、是超过了30%。与此同时，2007年成都居民人均收入为14849元，按照当期的商品住宅均价4267元/M2计算，购买一套90平米的住房总价相当于居民家庭年均可支配收入的13.27倍,大大超过了国际公认3〜6倍的标准。显然，成都市普通家庭购买一套商品住房的压力与日俱增。本文所用数据如无特别说明，均來源于成都市统计年罄、成都市统计信息网、四川省统计年鉴。那么，成都市房地产市场究竟存不存在泡沫？如果冇，到底存在多人泡沫？因此，客观地对成都市房地产市场泡沫状况进行测定，显得尤为重要。成都房地产市场发展概况（一）房地产开发投资情况从图1可以看出，1997~2007年间,成都市GDP、全社会固定资产

3、投资和房地产开发投资增长迅速。其中,GDP从1997年的1007.03亿元增长到2007年的3323.00亿元，年平均增长13.03%；全社会固定资产投资从1997年的310.08亿元增长到2399.96亿元，年均增长23.96%；房地产开发投资也从1997年的73.01亿元增长到2007年的905.28亿元，年均增K27.22%。相比GDP、全社会固定资产投资的增幅，成都市的房地产投资增长明显最快。（二）房地产开发、销售及空置情况1998-2007年间，成都市房地产施工、竣工房屋而积以及房屋销伟而积均有大幅增加，同时商品房空置面积也维持在较高水平。其中，房地产施工面积从1998年的11

4、14力平方米到2007年的6473力平方米,年平均增长23.69%；房地产竣工面积自1998年的331.27力平方米到2007年的1087万平方米，年平均增长17.42%；商品房销售面积从1998年的324万平方米到2007年的2243万平方米,年平均增长24.96%；商品房空置面积则一玄维持在110-220万平方米。（三）房地产开发资金來源情况1997-2007年间，成祁币房地产开发资金来源主要有国内贷款、口筹资金和具他资金，这三大主要主要來源所占开发资金比匝分别约为26%、25%和41%,另外还有少疑的外资进入。值得注意的是，在占比最人的其他资金來源小，约冇70%的资金來源于购房业主

5、的定金及预付款；而在购房业主的定金及预付款中，购房业主向银行办理的个人住房消费贷款乂约占80%。这意味着成都咐房地产开发投资中，冇超过半数的资金是直接或间接地來源于银行贷款。（四）房价收入比情况木文参考2005年英联国际不动产发布的《2005年中国房地产市场趋势分析报告》，选择如下房价收入比的计算公式：房价收入比二户型而积x住宅均价/城镇人均可支配收入x家庭规模系数x（1-家庭消费系数）从表1可以看出：1997〜2003年间，成都市房价收入比和对稳定地保持在10倍左右，自2004年开始快速上升，到2007年上升至13.27倍。房价收入比的攀升反映出成都市普通居民购买商品住房的压力还在继续

6、加大。成都房地产市场泡沫的实证分析本文在吴丽华等人(2007)研究的基础上，采用资本边际收益率法测定成都市房地产泡沫。(-)资木边际收益率法的理论框架本文以Ramsey-Cass-Koopmans模型为基础，采用资本边际收益率法测定当期成都市房地产市场的泡沫状况。该模型假设：人口N(以速率n增长，劳动力等于人口数，劳动供给无弹性；产出由资本K和劳动生产出来；生产率没有增长；产出既可以消费，也可投资，即：(1)经过一系列推导演算(推导过程在这里不加赘述)，得到：w=f"(kt)=0+n(2)其中w指资产的棊础价值,是在经济中工资率和利率水平均达到均衡且所有经济耍素达到稳态时，每增加一个资木

7、投入所增加的产出量;亦即表示经济在最优沟衡稳态下资本的边际产出率等于时间偏好率(B)与人口增长率(n)之和。(%1)房地产价值的确定1.成都房地产基础价值的确定。在实际测算房地产棊础价值时，通常还需耍剔除通货膨胀因素的影响,故资产的基础价值公式变形为：w=f‘(kt)=0+n-7i(3)山(3)可知，彩响资产基础价值的因素主要为：人口自然增长率n,n值越大，劳动力增长越快，说明资产的价值越大；通货膨胀率7T，目丽中国主要采取当年的消