浅谈物业税的征收目的和可达性分析

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1、浅谈物业税的征收目的和可达性分析一、物业税的含义与征收目的物业税是指对土地、房屋等不动产的所有者或使用者征收的税种，通常的征收形式为每年按不动产评估值的一定比率征收税款，也称房地产税。物业税是一种财产稅，广义上讲，财产税是就纳稅人某一时点的所有财产课征的稅收，既包括土地、房屋等不动产，也包括其他种类的财产，但从各国实际征收的情况上看，财产税的主要课征对象就是房地产，因此，物业税（房地产税）与财产税可视为同义词。为了不与我国现有税种产生概念上的混淆，本文中将以物业税的称法贯穿全文，不再使用房地产税加以替换。物业税的征收目的

2、主要包括三大方面：一是改善地方财政的收支不平衡，使地方财政收入稳定化；二是使目前过高的房价有所降低；三是改变房地产业税费种类繁多、征收多门的现状。1.改善地方财政的收支不平衡，使地方财政收入稳定化从1994年我国的分稅制改革以来，中央与地方的财政收入比重有了明显的变化，仅就1993年与1994年的对比来看，地方财政收入所占的比重就由78.0%下降到44.3%,近些年来地方财政收入所占比重也一直处于50%以下的水平；而同时地方财政支出的比重却一直在70%左右的水平上，2007年地方财政支出的比重更是达到了77.0%。由此可

3、见，分税制改革后的十多年来，地方财政收支不平衡的矛盾并未得到改变。地方财政收支剪刀差的长期存在，强化了地方政府积极幵辟可自主支配收入来源的动力，而增加土地出让收入便成为地方政府和増收的主要途径。土地出让占地方财政预算外收入60%以上，个别市县达90%左右。从全国情况看，土地出让收入占财政收入的比重也非常高。2007年全国土地出让总价款为9130亿元以上，而全国的财政收入为3.2万亿元，土地出让收入占财政收入的比重为28.53%。从为数不多的可取得土地有偿使用收入数据的城市来看，土地出让收入在地方政府的收入结构中占据了越来

4、越重要的地位。然而，地方政府的这种“卖地”收入是不可持续的，地方财政对土地出让收入普遍依赖的局面必然需要改变。因此，物业税就被赋予了成为地方财政收入新来源的使命，征收物业税的目的中也就不可避免地包含了改善地方财政收支不平衡，使之成为地方财政长期、可持续收入来源的期许。1.抑制高昂的房价，使目前过高的房价有所降低从1998年的住房货币化改革至今的十多年来，我国的房屋销售价格一直保持着上涨的态势，在近几年国家一系列宏观调控措施，以及全球金融危机的侵袭之下，我国房价的上涨趋势依然得以保持。一些学者认为我国房价高企的原因之一便是

5、房地产保有环节的税负水平偏轻，物业税的征收则可以起到抑制需求、降低房价的作用；也有学者认为土地出让金可分年缴纳，并入物业税一同征收，从而使房价下降。2.优化房地产税费构成，改变房地产业税费种类繁多、征收多门的现状我国自2003年提出“条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”，到2009年又提出“深化房地产税制改革，研究开征物业税”，由此可看出梳理简化目前过于繁杂的房地产税费制度必然也是物业税征收的主要目的之一。我国现行的房地产税收体系，主要包括：耕地占用税、土地增值税、城市土地使用税、房地产税、契税、营

6、业税、城市维护建设税、企业所得税、个人所得税、印花税等。从结构上看，土地增值税与企业所得税之间、房产税与城镇土地使用税之间均存在重复课税，同时，部分税种的课税范围、税率及其配合等也存在一定问题。从数量上看，在不考虑土地增值税、所得税等方面的情况下，房地产开发的税收成本约占总开发成本的10%以上。同时与房地产稅收体系并行的房地产行政收费项目也十分庞杂。因此，对房地产税制进行改革、理顺房地产税费构成，也成为物业税的征收目的之一。二、物业税设计思路的三大方向在对我国物业税的研究中，不少学者提出了物业稅征收的设计方案，总体来看，

7、物业税的设计思路可以分为以下三个主要方向。方向1:仅对现有税制中的房地产保有环节税收进行调整根据国务院发布的第546号令自2009年1月1日起废止1951年由原政务院公布的《城市房地产稅暂行条例》，外资企业和外籍个人不再缴纳城市房地产税，取而代之的是依照《中华人民共和国房产税暂行条例》缴纳房产税。这就意味着我国的房地产税制中，不再有城市房地产稅这一税种，房地产保有环节的税种由城市房地产税、房产税、城镇土地使用稅三种变为房产税和城镇土地使用税两个税种。物业税征收的方向之一，便是将房地产保有环节的房产稅和城镇土地使用税两个税

8、种合并，将税基由仅向经营性物业征收扩展至将自用住宅也囊括在内，同时稅基的评估方法由账面成本改为市场评估。这是一种相对简单、目前部分政府部门较为倾向的物业税征收方向。方向2：对现有的房地产税费进行调整，但不涉及土地出让金。物业税的另一种方向是对房地产的税费体系进行系统地改革，力图解决其间存在的诸多问题。我国现行税制中与