浅议物业管理纠纷的处理

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1、浅议物业管理纠纷的处理随着城市建设和城市改造工作的开展，物业管理行业正在逐渐兴起，但我国目前尚无法律、行政法规和部门规章对物业管理行业进行立法和规范，各地方法规对物业管理的规定都不一致，且内容简单不具体，使物业管理的内涵模糊、宽泛，难以操作，实际中容易产生纠纷并不便处理，以下笔者就物业管理的性质、物业管理企业与服务对象的相互关系以及物业管理纠纷的处理作粗浅探讨。一、物业管理的性质以及与一般服务合同的区别物业管理，即“区分搅所有建筑物的管理”①，是匾指由政府规定的对配套设施チ比较齐全的原有住宅区和新邶建住宅区以及配套设施比较涉齐全的大厦、工业区等物业蛙进行管理服务的活动。就物出业管理行为产生的

2、法律关系阱分析，既具有行政法律关系的特性，又具有民事法律关洋系的特性，如从法律关系产├生来看，物业管理行为是地方法规和部门规章的强制性畎规范；从法律关系的内容来п看，物业管理的项目范围由乩地方法规和部门规章及规范族性文件事先界定；从法律关系的权利义务实现上看，物醐业管理的收费依据和标准由雪政府物价部门规定或遵政府聒物价部门指导等。但从其本荷质特性看，物业管理行为属荧于民事法律行为，理由是：1、物业管理行为是一种服」务活动。是由物业管理企业嗜为业主委员会及业主提供的飑包括财产维护、环境卫生、锦绿化管理、公共秩序、安全钧防范、交通消防等项目的有偿服务行为。是平等主体之间产生的法律关系，

3、没有管理与被管理的关系，双方主钐体关系中不具有服从性、隶属性。2、物业管理是由型政府规定的服务管理活动，右不是行政机关对行政管理相骤对人实施行政管理。建设部鲐《城市新建住宅小区管理办鞣法》（以下简称《管理办法炬》）和地方有关法规都规定屎了住宅小区应当成立管理委员会并实行物业管理，物业足管理服务中的被服务主体—ㄒ—业主，虽然对是否接受物招业管理服务不能选择，但可眺以选择由谁来提供服务。如穷《江苏省物业管理条例》就章规定“物业交付使用后，业主或业主委员会应当及时续劬聘或者重新选聘物业管理企纰业，并签订物业管理合同。”3、物业管理是国际通嵛用的区分所有建筑物的管理锺服务活动。目前我国法律

4、、膀行政法规和部门规章对“物窑业”范围尚未作统一界定，惴《上海市居住物业管理条例》规定“居住物业，是指住宅以及相关的公共设施。”刳《深圳经济特区住宅区物业务管理条例》规定“所称物业蒌，是指住宅区内各类房屋及相配套的公用设施、设备及踅公共场地。”《珠海市住宅腮小区物业管理条例》定义为悻“物业，是指住宅小区的各挑类建筑物及其相配套的公用袄设施、安全设施和公共场地。”虽然各方法规及规范性趿文件对“物业”的表述不相蛀一致，但对概念内涵和外延和认识基本相同，即物业，所就是“区分所有建筑物”，ㄕ是指住宅以及相关的公共设裣施和场地。物业管理就是管兴理物业的服务，而不是“人鲫居管理”。物业管理行为

5、虽然属于民事法律关系范畴闶，但作为一种新型民事法律关系，物业管理合同与一般服务合同有明显区别：1今、合同对方的过渡性。新建物业出售前，物业管理企业理的服务对象是建设单位，即纥物业管理合同的前期相对方嘣是物业管理企业和建设单位。物业交付使用后，物业管科理企业的服务对象是业主或铙者业主委员会，即物业管理耖合同的相对方是物业管理企渡业和业主或者业主委员会。蚕2、管理服务的强制性。窒一般服务行为的产生是被服槁务对象选择的结果，即被服读务对象选择是否接受某种服朋务，同时也可以选择由谁来提供服务。而物业管理服务肷中的被服务对象——业主，虽然可以选择由谁来提供管搠理服务，但由于住宅小区应Θ当

6、实行物业管理是地方法规着和部门规章的强制规定，故赏对是否需要实行物业管理却茹不能选择。3、服务内容克的广泛性。物业管理服务是柃一种人居服务，涉及到财产後、环境、秩序、安全、文化蚕等诸多方面，其服务内容的痴广泛是一般服务合同所不能澶及的。物业管理服务按WH灌O（国际保健机构）设定的※居住环境基准，至少包括以下内容：（1）火警防范铋，如加强消防设备、防火设促施的管理；（2）清洁维喔护，定期清除垃圾，清理水ぉ沟，外墙洗刷等；（3）氩公共设施维修，水电机械维τ护、公共电梯、空调设备等扒的定期检查；（4）花木稳整理，修剪花草树木，随时锡更换枯死的的枝叶等。4、服务对象的抽象性。物业２管理服务的对象

7、不是单个具体的业主，而是服务区域内粝的所有业主。物业管理服务疰合同通常是由业主委员会代狺表全体业主与物业管理企业尔签订，业主委员会执行业主石大会的决定，业主大会的决筝定并不是所有业主的意志，只是过半数以上业主的意志撄，业主大会的决定，只要不不与法律、法规、规范性文件蠖相抵触，对物业管理区域内的全体业主都具有约束力。二、物业管理企业与业主委布员会及个别业主之间的关系物业管理企业是具有一定物数业管理资质，经