略論房地產企業的成本管理

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1、略論房地產企業的成本管理摘要：房地産業的迅猛發展使房地産業成為我國國民經濟的支柱產業之一，並在社會經濟中起著舉足輕重的作用。隨著國傢宏觀調控的不斷實施以及國際金融危機的影響，房產企業的暴利時代已經終結，強化成本控制是其保持市場競爭力的一個重要途徑。筆者經過多年的研究和學習，對當前房地產企業的粗放經營、成本控制意識淡薄的問題進行瞭詳細闡述，最後總結提煉瞭幾點具體的成本控制對策，以期給廣大讀者提供可供借鑒的參考關鍵詞:房地產;成本控制；對策一、房地產企業成本控制的必要性（一）加強成本控制才能提升企業的競爭力。2010年5月31日公佈的

2、《國務院批轉發展改革委關於2010年深化經濟體制改革重點工作意見的通知》中，“逐步推進房產稅改革”這一表態，被認為是最高決策層對於樓市調控具體稅收手段的明示之一。與近期出臺的房貸政策一起分析，可以合理的推斷出房地產價格一路走高的趨勢可能性是比較低的。因而，成本控制就成為企業提高競爭力的一個重要的祛碼。成本已從影響企業利潤高低的一個因素發展到影響企業生存與持續發展，成為影響房地產企業競爭力的關鍵因素之一（二）加強成本控制是降本增效的重要途徑。利潤是銷售收入扣除成本費用的餘額。這一個簡單的公式讓我們明白，在其他條件保持不變時，降低成本

3、是提升利潤的最有效方法。經濟效益是衡量一個企業競爭力重要標準，房地產企業也毫不例外。因此，大部分房地產企業都是以實現利潤最大化為其目標,而成本控制就是實現這一目標的重要手段（三）加強成本控制才能提升企業的整體運營效率。我們說成本控制是提高管理效率的重要手段主要基於以下兩點提出的，其一成本控制是成本管理的重要內容，成本控制水平的高低關系到成本管理水平的高低。其二，成本控制是提高生產管理效率的重要手段（四）加強成本控制是項目管理的最重要的內容。項目管理的三大目標是由成本、質量與進度控制三個組成部分構成的。當然不同性質的項目，對三大目標

4、是有不同側重的。但是對於房地產企業而言，將成本控制在既定的范內是項目管理最重要的目標二、在成本控制方面房地産企業存在的主要問題（一）沒有一個健全合理的成本控制體系。長期以來，我企業實行的是一種以計劃價格為基礎，以事後核算為重點的靜態成本管理方式，同時，由於房地產行業的特殊性其目標成本核算又具有其獨特性，房地産開發目標成本是開發商通過確定所開發的產品形態，結合市場預測，確定銷售價格,在保證期望利潤的情況下，事先下達的成本指標，這個指標是成本的最高限額。在房地産企業中，財務人員根據合同來控制項目的開發成本，不能從開發產品形成的全過程對

5、其成本進行全面系統的控制和把握。同時，由於房地產企業開發項目的開發周期長，其開發建設涉及四個階段：策劃準備階段，設計定型階段,施工實施階段及竣工階段。房地産項目的成本控制應該是貫穿以上各個階段，包括整個房地産開發建設以及銷售過程中的所有成本費用。由於目前房地產企業缺乏一個全面系統的成本管理控制體系，造成成本管理與實際脫節，在前期的策劃和設計階段隻考慮產品的建築形態，在前期成本的控制意識較為薄弱，在實施過程中僅註重控制建築安裝成本，而忽視設備和器具費用的控制，或者隻重視主體工程項目成本,而忽視其他項目的成本控制（二）成本控制流於形式

6、，沒有認真的執行下去。在競爭日益白熱化的房地產市場，很多企業已日益認識到成本管理的重要性,但是目前房地產開發企業的成本管理工作，事前比較薄弱，事後總結而非過程控制，使成本控制管理形式化，成為一種事後行為。有的企業雖然在職能部門上設置瞭獨立的審計部，但隻是對工程造價進行事後審計，沒有發揮其應有的功能;有的企業雖然有預算，有控制，但是缺乏實施的操作力和解決問題的能力；還有一些企業缺乏規范性和系統性的成本預測和和成本決策（三）對於成本控制沒有一個系統全面的認識。由於房地産行業的投資期較長，投資量大，涉及因素多造成其成本控制的不確定性，使

7、成本控制難度增大。目前房地產投資用的銀行信貸資金在實際投資中占的比重比較大,其資金的時間價值對成本的影響就比較大，而房地產從策劃準備階段，設計定型階段再到施工實施階段，持續時間長，其中不可控因素比較多，如建築原材料價格隨市場的變化而波動，同金融業關系密切，同時投資開發過程涉及單位多，國傢的有關政策、房地產消費市場以及房地産企業的經營管理水平，都會影響到房地產項目的成本。一些企業為瞭提高市場占有率、擴大規模急於求成，往往忽略瞭長期發展戰略，使企業缺乏對成本控制的系統把握，忽視影響成本的多因素三、房産企業成本控制的具體對策（一）項目前

8、期階段的控制對策1、投資決策階段的控制。企業前期規劃部門要研究怎樣從政策上為企業爭取利益，例如規劃上調整物業類型、改變土地性質調整容積率，盡可能的提升地塊的使用價值。工程、預算部門應配合前期策劃部門等相關部門盡可能準確地計算出包括土地成本、前期規費