诚品嘉商业分析

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1、诚品嘉商业分析诚品嘉自主商业链接全长2405米，其中东段1201米、西段1204米,商业建筑面积1万平方米，居住区8万平方米，共24间其中销控出售11间，未出售13间布局3层（地上2层、地下1层）面积最小300平方米到人900平方米，均价约9235元，一套300平方米的商铺总价约2770500元。地理位置：诚品嘉处于宣化建国东街，项目向西方向500米都是街道两侧都是双向店面已餐饮为主，部分大型商业配套大型超市如世纪家家福，伯居田园项冃止好在本项冃前的一个十字路口东南侧位置，在原有重点业态北方大酒店、裕华贵宾楼、宣钢供销大楼的消费辐射区又大力开发自己的辐射范围以餐饮为销售目的商业店面与

2、街道两侧融入，很好的统一了商业氛围，带动了周边餐饮经营者的定位取向和投资者的信心，项目向东方向1000米是个十字路口北侧是宣化高端性商业卅纪王朝项冃，不仅有口己的居民消费群体还有自主拉动消费辐射范围的星级酒店和娱乐消费会馆还有区政府标志性办公大楼，南侧有佳友电器、超市发人型超市、苏宁电器还有宣钢钢鑫小区自主的商业和一些餐饮娱乐。根据对实地观察和业务人员交谈后发现其中几点可能影响销售的问题。1地理位置尴尬被挤在建国街到开发区整体贯通街道的老居住区位置，本项目原址是星期日大市场，兴建诚品嘉项目后把原有的商业氛围分流，项目街道对面是较早的居民楼还设有围墙现居民以工薪偏下的退休职工为消费主导

3、群体无任何商业无法互补本项目商业，使本项目分割成相对孤立的版块，项目东侧链接的一些原有I口小商业给人与本项目格格不入的商业氛围感觉尤其是在新建的政府规划道路旁一眼望去，还有本项冃东侧的十字路口苏宁电器的名牌颜色是经过苏宁公司研究过的（心理暗示）色彩很大程度的引起了的人们的关注度再加上入驻的人型超市和街对面的商业业态，很人程度上拉动了各商业经营者和投资者的信心。本项目总体位置处于三面被动的位置，东西两个十字路口已形成了辐射吸取周边商业氛围的消费主导点正好都与本项冃处于临界点本项冃街道南则又是无商业氛围的老居民区消费低下，本项目靠自己消费群体带动可入住率才到达百分Z40o2、本项□商业使

4、用的局限性：在宣化地区人中商业使用率百分之60作为餐饮，可木项目设计的商业很大程度的限制了餐饮的经营者。3、本项目商业的客户选择性：对于大部分选择本项目商业的投资人都是认知老板，考虑优惠和无理财经验跟着市场随波的群体，这样对将来商业出租不能很好的定位，还有店面总价方面要求较高的投资者。4、本项目商业的辅路的堵塞：因为小区内不能停车，只有买车位或车库，现小区大部分业主把车停放在小区外商业门前很影响商业住户的门前便利。5、本项目商业的成熟性：现在本项目已卖的商业，装修开业太少，缺少拉动人流量服务主导商业入驻如，银行、邮政、有线、网通、移动烟酒专卖等。6、本商业的隐性竞争对手：西侧新项目百

5、兴嘉苑将来会抢本区域的客户资源还有后拟价和商业餐饮使用的优势东侧-1•字路口新起鑫光大厦和钢鑫综合商业在原有我项目临界点的地方加大向东的消费吸引力和辐射范围，导致本项目商业的尴尬。7、本项目因客户找优惠销售人员固定辛苦费策略建议适当的调整，宣化本是有区域性的特质，在加上商业投资较高一般性客户都会找老板，辛苦费太少往往激发不出销售人员动力。8、中高端商业的购买力再下降。销售策略建议稿1,选择有侧重点能带动人流量的服务性商业进驻如（银行、有线、邮政、快递等），帮助现以销售出的未出租业丄找以上的服务行业，从而达到双赢带动商业成熟化。2,介绍时从已入驻的商业为切入点和对客户进行理财分析如（买

6、店面子孙收益3代等）3,向已购买本项目商业的客户人群作为切入点扩大搜寻购买能力的客户范围。4,是否可以整合购买人群合买，房证共同所有。5,阶梯是团购政策（，如1人买无折扣,2人买99折,3人买98折）