開征物業稅對房產價格的影響探析

《開征物業稅對房產價格的影響探析》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。

1、開征物業稅對房產價格的影響探析摘要：筆者認為，雖然影響房價的因素眾多，但在市場經濟條件下供求關系是影響房價走勢最根本的因素，物業稅對房價的影響正是通過影響房產的供求關系實現的。筆者將房產的供給分為新房及二手房，將需求分為消費需求和投資投機性需求，並就物業稅對各個組成部分的影響進行理論分析，以揭示開征物業稅對房產價格走勢的影響關鍵詞：物業稅：房産供求；房價作者簡介：李曉峰（1966—），男，河南禹州人，河南財經學院研究院教授，經濟學博士，主要從事經濟發展理論、房地產經濟與政策研究分類號：F293.3；F810.35文獻標識碼：A文章編號:1006-1096(2010)03-0

2、046-04收稿日期:2008-09-16一、引言進入2010年，物業稅再次成為熱點話題。年初國傢稅務總局表示，今年稅務部門將在全國范圍內開展房地產模擬評稅，物業稅“空轉”工作自2003年起分別在10個省市試點瞭6年多之後，將推廣至全國。這意味著物業稅開征步伐大大加快瞭。與之相聯系的是，在經歷瞭2009年全國房價的大幅度上漲以後，國務院及相關部門在2009年底和2010年初相繼釋放出一系列房地產緊縮信號，這使人們自然會聯想到此時重新強調物業稅是否與房地産宏觀調控有關，或直接與抑制高房價有關關於開征物業稅對房產價格走勢的影響，理論屆可謂眾說紛紜，莫衷一是。陳多長等(2004)

3、認為房產稅能降低住宅長期均衡價格，楊勇等(2005)認為開征物業稅將會從總體上抑制房價上漲，馮海寧(2010)認為物業稅不僅不是遏制房價利器。反而可能成為房價助推器，胡怡建(2004)認為房價是由供求決定的，所以物業稅不能從根本上解決高房價和房地產泡沫問題。朱潤喜(2004)認為開征物業稅不會對房價上漲産生明顯抑制作用，張程(2009)認為物業稅的開征對房產的價格走勢不會産生任何實質性影響，周彩霞(2009)也認為開征物業稅無益於抑制房價，羅宇凡(2009)認為征收物業稅利於穩定房價，況偉大(2009)認為，物業稅開征對房價的影響有明顯的區域性特征，對全國和東部而言，開征物

4、業稅能有效起到抑制房價上漲作用，但對中西部作用效果不明顯。同時，房地產及相關業界關於物業稅開征對房價影響的探討也很熱鬧，著名房地產開發商潘石屹(2010)表示隻有開征物業稅才能有效地壓低房價，中農業銀行總行高級研究員何志成(2010)認為物業稅征收初期可以較大幅度地壓低房價，而很快將轉向助推房價的上漲對於物業稅的征收對房產價格走勢的判斷之所以會出現如此迥異的判斷結果，筆者認為主要原因在於：一是因為對物業稅對房産市場運行的影響分析得不夠全面，二是是因為沒有從動態演變的角度去進行更深人的研究二、物業稅與房産價格關系的一般理論分析根據經濟學基本原理，在市場經濟條件下，商品的市場價

5、格主要是由其供求關系決定的。就市場化程度日益提高的我國房產市場而言，也是如此。物業稅之所以能對房產市場產生影響，其根本原因在於開征物業稅可以影響房產市場的供求變化，從而影響到房產的市場價格與交易量雖然物業稅的開征是通過影響房產市場的供給和需求總量的變化從而最終影響房産價格的，但由於房產的供給和需求均有不同性質的組成部分，而且物業稅對各組成部分的影響又有比較大的差異。因而，要真正認清物業稅對房產供求關系的影響，就必須將對房產供給和需求進行更詳細的結構化細分，以真正揭示出物業稅對房產供求的影響范圍與影響程度，在此基礎上判斷對房價走勢的最終影響結果雖然可以從很多角度對房産供給和需

6、求的內部構成進行細分，但從本文研究的需要出發，將房產供給和需求各劃分為兩個組成部分。即將房產供給分為新建商品房供給和二手房供給，將房產需求分為消費需求和投資投機需求1、物業稅對房産供給的影響分析本文中所謂的新建商品房是指由房地産開發商完成開發並作為供給主體面向市場銷售的房產；二手房是指經由開發商銷售以後再由購得者進行二次甚至多次轉讓的房産。如果用ST表示市場上一定時期內房產的總供給以及供給曲線，用SN和SU分別表示同期市場上新建商品房和二手房各自的供給與供給曲線，則有ST二SN+SU即總供給和總供給曲線是由新建商品房和二手房加總而得的物業稅作為一種財産稅，就其性質而言，是對

7、房產保有環節、依據房產價值的高低而對所有人課征的一種稅收。因此，並不是市場上所有的房產都要交納物業稅。由上文的分析可知，由於SN是由地產商供給的房產，仍然處於流通階段而尚未進入保有階段，因而其並非物業稅的課稅對象。除非國傢制訂政策，對於開發商已經開發並在規定時間尚未銷售出去的房産，視為開發商持有而對開發商開征物業稅。因而，就靜態角度分析，開征物業稅對SN部分影響不大，不過動態影響會逐步顯現。但考慮到物業稅開征以後市場銷售壓力增加的因素，SN部分將會有相應萎縮。而SU就不同瞭，二手房都經過瞭一次或二次市場流轉，其擬銷