房地产开发项目项目管理.ppt

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1、房地产开发建设过程中的几个问题1招标方式：公开招标？邀请招标？施工合同形式：哪种风险最少？项目管理：质量控制？进度控制：成本控制？设计阶段成本控制:不可忽视建成后房屋：毛坯房？精装修？2公开招标适用于工程规模较大、建设周期长、技术复杂的开发建设项目特点：公开招标经历时间长，招标支出费用高。邀请招标非公开招标方式适用于工程性质比较特殊，要求有专门的经验和技术，只有少数承包商能胜任。招标方式：公开招标？邀请招标？3鲁布革电站工程我国首次实行土建工程国际竞争性招标：鲁布革电站工程从1984年我国工程建设实行招投标制。鲁布革水电站位于云

2、南罗平和贵州兴义交界处。4日本大成公司仅用11个月就打通了我国石灰岩地区断面最大的导流隧洞，创造了大型水电工程当年准备、当年截流的国内新记录事实上它的高效节省是我国水电建设史上从未有过的，日本大成公司使用的是中国国内的施工队伍。5鲁布革工程经验包括：工程管理、施工技术、劳务管理、配置等方面，第一次把竞争机制引入工程建设领域，实行招投标、进行施工项目总承包管理，科学组织施工现场管理机构和作业队伍，提高效率，追求工程经济效益。6施工合同形式：哪种风险最少？按计价方式划分按包工包料分固定价格合同成本加酬金合同可调价合同计量估价合同包工

3、包料合同包工部分包料合同7按照是否包料划分1.包工包料合同这种方式较为普遍。2.包工部分包料合同外商在中国开发房地产项目时采用这种方式。3.包工不包料合同这种方式在房地产开发建设中很少使用。8按计价方式不同划分固定总价合同固定总价合同就是按照商定的总价签订的承包合同。它的特点是以图纸和工程说明书为依据，明确承包内容和计算标价，并一笔包死。1.固定价格合同固定单价合同在没有施工详图就需要开工虽有施工图但某些条件尚不完全清楚不能比较精确地计算工程量避免使开发商与承包商任何一方承担过大的风险92.成本加酬金合同适用于紧急工程按工程实际

4、发生的成本加上商定的总管理费和利润，来确定总包价.成本加固定百分数酬金成本加固定酬金成本加浮动酬金。103.可调价合同法律、行政法规和国家有关政策变化影响合同价款；工程造价管理部门公布的价格调整；一周内因非承包人原因停水、停电、停气造成停工累计超过8小时；双方约定的其他因素。114.计量估价合同以工程量清单和单价表为计算包价的依据。开发商委托设计单位或造价工程师提出工程量清单，列出分部分项工程量，由承包商填报单价，再算出总造价。这种承包方式在国内外普遍应用。12FIDIC合同条件FIDIC是国际咨询工程师联合会的法文缩写，

5、FIDIC牵头命名的《土木工程施工合同条件》的初版，在国际工程界简称为FIDIC合同条件。有人称FIDIC是国际承包工程的“圣经”。FIDIC是集工业发达国家土木建筑业上百年的经验，把工程技术、法律、经济和管理等有机结合起来的一个合同条件。FIDIC的总部设在瑞士洛桑。13FIDIC合同条件FIDIC对承包商、对业主、对咨询工程师都是平等的，作为承包商应尽量选用FIDIC，这样才能更好地保护自己的经济利益及合法权利以低价拿标，靠索赔赚钱。FIDIC是单价合同，它强调量价分离14工程项目管理广义的工程项目管理狭义的工程项目管理工程

6、项目管理通常取其狭义的理解。指开发建设项目施工阶段的管理项目管理：质量控制？进度控制？成本控制？15工程项目管理(1)质量控制(2)进度控制(3)成本控制(4)合同管理(5)安全管理(6)信息管理(7)开发商、建筑师、承包商等关系的协调16质量事故1998年夏季，在某长江防洪堤倒塌中，钢筋混凝土结构的防洪堤里居然没有钢筋；在浙江某地的防海潮堤中，施工单位对其重要部位掺入泥土和草袋，使该段无法起到防海潮作用；1999年1月4日重庆市綦江虹桥整体垮塌，造成40人死亡、14人重伤的惨剧；在云南某段高速公路竣工不到一个月，就发生大量地

7、段的塌方2004年12月21日，河南周口市东方家具材料批发市场近2万平方米的轻钢屋架结构发生整体垮蹋，造成严重经济损失。17当前质量事故的原因剖析建筑招投标市场不规范建筑材料质量低劣缺乏相应的责任制如浙江宁波的跨海大桥就是一个有力的例证违反客观规律－－追求“多快好省”“三边”、献礼工程违背技术规范18质量控制决策阶段的质量控制设计阶段的质量控制施工阶段的质量控制19施工质量控制方法1限制合同转让与分包2严格按技术规范施工3严格材料和设备采购质量关4建立质量保证体系5强化工程建设监理6规范市场惩治腐败20进度控制工程进度控制包括：

8、项目施工总周期项目施工的进度计划横道图法与网络图法编制其他配套进度计划；监督项目施工进度计划的执行；施工现场的调研与分析。21工程进度控制基本程序22进度计划横道图法制作简便在我国进度管理中普遍采用适合用于较简单的建筑工程缺点是从图中看不出关键线路和关键工作网络