房地产开发项目工程管理及其风险.pdf

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1、垫望童篁堡螳董坐塑L：!迤亘建盐工猩管理房地产开发项目工程管理及其风险■焦瑞鹏纛中国铁建房地产集团有限公司。北京100043摘要：项目管理是近几年在工程项目里运用的最广泛的一种管理的手段，对工程项目的整体效益与竞争力提高有着重要的推进作用。本篇文章主要叙述了当前的房地产开发项目工程管理中存在着的主要的问题．并在这个基础上针对怎样加强以及改进房地产开发项目工程管理实行了深刻的思考，并且提出了很多切实可行的办法与意见，房地产业经过了很多年的快速发展，已经成为了我国国民经济的重要支柱产业之一，房地产开发项目的管理开始越来越受到人们的重视。综合实

2、践的经验，房地产开发不仅仅包括技术、人员、设备以及公司等众多东西，同时也具有建设的周期长以及工程的进度紧等等的特点，而且丁作的难度大以及难点多，因而，房地产开发有效的管理就成为了影响项目是否成功的关键所在。本文根据当前的房地产开发的模式，对房地产开发项目风险进行了研究与分析，在此基础上还探讨了躲避项目风险的解决得对策等，希望本篇文章对房地产开发建设的企业有一些参考以及借鉴的意义。关键词：房地产开发项目工程管理措施思考房地产的开发项目是非常复杂的系统性工程，任何一个开发商都希望能够通过加强房地产开发项目的工程管理，将工程的造价降低，并希望降

3、低工程的风险。要把整体的项目与各个环节的开发相互结合，并实行项目的管理。以此实现各个环节的相互配合以及协调发展，从而实现房地产业经济与生态效益等相结合，但是房地产开发项目有着投资过多、技术要求较高、周期太长与风险性较大等的特征，所以说工程管理是一项非常复杂的管理工作，工程管理和房地产工程的建设有非常密切的关系，这些贯穿了工程建设的每一阶段。如果房地产的开发项目工程管理收到的效果比较好的话，这就有利于提升整个房地产工程的质量，从而会促使房地产持续健康的发展。1开发项目的工程管理现阶段的房产开发项目的建筑施工以及各种的建筑内外安装任务一般是承

4、包给生产团队来完成的，用来减少成本。其意义是从项目的开工准备到完工检修的全过程所要迸行的系统性的管理。开发项目还受到来自其他的监管方以及生产合作方等许多条件的约束以及影响。责任的流程，在管理的过程中要通过对合同的管理，来结合项目管理系统遵从规范以及国家标准来对开发项目的施工建设的经济活动以及技术活动来进行监察，以此来协调与控制管理从而确保项目的目标实现。2房地产项目管理风险分析2．1房地产开发风险形成原因从微观来讲，房地产投资开发的风险主要是指区域开发的决策，土地资源的价格，管理和控制，技术与盲目的发展造成的财务的风险。宏观来讲，房地产开

5、发的风险是指金融环境变化，国家政策变动以及资源风险出现等等。通过风险识别、评估、评价，来优化房地产风险的管理技术，对房地产开发风险实行有效的控制以及处理风险所导致的后果，以此来达到以最少的成本获取最大的安全保证，房地产项目管理的主体是企业的决策层，核心是选取最佳得风险技术管理组合，其目的是为了实现房地产业最大的安全保障性能。2．2进度成本偏离预期目标我国房地产的项目在开发时，往往不能够深入的了解项目管理问题，致使在运行的过程下虽然照搬了项目管理的形式，但项目管理体制普遍存在不够完善等的问题，对于项目管理的细节研究还是不够深入，因而在进度以

6、及成本方面就会容易导致失控，这些问题就是在事前以及事中的管理中出现了脱节，所以导致了预期目标很大的偏离，例如近几年来出现的延迟交房，成本较高，房价浮动大，管理的费用较高等的问题，都偏离预期目标很多。2．3项目管理制度的风险伴随我国房地产业的迅速发展，房地产项目管理的模式要有高效的制度来支撑。但是从目前的现有制度来看，我国房地产项目管理制·258·度的建设不是很健全，很难适应快速发展的房地产业的需要；与此同时相关的制度执行力度不强，影响了我国房地产项目管理的发展。房地产开发是高投资、高风险、高收益的商业活动，项目开发以及过程十分复杂，其涉及

7、多个环节与部门以及多人员的协调与组织。我们需要以科学的以及最大限度的预测风险，对可能发生的影响因素、变化趋势、风险状态做出预测，采取有效的措施来将风险控制在最低的限度，以此来避免房地产开发的风险，提升开发的经济效益。3房地产投资风险由于地区之间经济与政策相差很大以及发展的不平衡，使得所有以政治、经济以及政策环境对于房地产投资有着重大的意义。房地产的兴衰受政治形式、人口增减状况以及消费心理的变化等风险的影响。房地产的开发周期较长，政治以及经济等因素的变化对房地产的开发有着不可忽略的影响。由于经济的增长，居民收入的提高，人口的增长导致住房的需

8、求量增加，但实现这种增长还是非常有难度的。房地产投资的背后的风险性非常大，房地产投资的风险涉及了社会风险、自然、政治、国际风险等等，其中最重要的是经济上的损失，投资失败致使的经济下降等情况。所