万达广场项目投资分析报告

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1、万达广场项目投资可行性分析报告年级专业：10财务管理小组成员：于平施喆李欣崔焯羽陈嫣雨河海大学商学院2013.11-14-目录一、项目背景分析-2-1、项目概括-2-2、项目的主要技术经济指标-2-3、项目方案-3-4、项目功能面积分布-3-二、项目投资估算与资金筹措-4-1、项目开发投资估算的各项设定与总投资估算表-4-2、项目投资计划与资金筹措表-5-三、项目借款还本付息分析-5-四、项目销售与租赁收入测算-6-五、项目销售与租赁税金及附加测算-7-六、项目财务评价-8-1、本项目财务分析的假设前提-8-2、损益表与项

2、目静态盈利能力分析-10-3、现金流量表与动态盈利能力分析-10-4、项目资金来源与运用表-12-七、项目盈亏平衡分析-13-1、销售部分盈亏平衡分析-13-2、租赁部分盈亏平衡分析-13-八、项目财务评价结论-13--14-一、项目背景分析1、项目概括银川金凤万达广场是2010年自治区重点招商引资项目，总投资30亿元，是由大型购物中心、室内外商业步行街、品牌超市、高档KTV、电玩广场、高档影院及精装公寓共同组成约30万平方米的城市综合体。通过各类业态的有机结合在万达广场内汇集吃、玩、乐、购、住等5大流行时尚生活元素于一身

3、，形成城市核心区的城中之城，为银川人民提供全业态、一站式、多方位的便捷服务，满足各项商务、生活、娱乐体验需求，成为银川市业态最为齐全和丰富的商业中心。2、项目的主要技术经济指标（1）总用地面积：70143㎡（2）总建筑面积：288000㎡（3）建筑密度：49.75％（4）容积率：3.80（5）地下建筑面积：11743m2（6）地上建筑面积：161197m2（7）西塔楼建筑面积：71771m2（8）东塔楼建筑面积：101169m2（9）已完成工程部分：地下室工程，西塔楼上部四层混凝土结构-14-3、项目方案根据市场调查与分析

4、的结构（过程略），主要建主力楼（以出租为主）和公寓（以出售为主）。主力楼是由大型购物中心、室内外商业步行街、品牌超市、高档KTV、电玩广场、高档影院共同组成约30万平方米的城市综合体。通过各类业态的有机结合在万达广场内汇集吃、玩、乐、购、住等5大流行时尚生活元素于一身，形成城市核心区的城中之城4、项目功能面积分布表1（主力楼）功能面积分布表楼层使用功能每层面积（平方米）总面积（平方米）负二层管理中心、维修间、变压器房等低压配电房等44644464夹层170170负一层商场301330131层大堂、商场等2648026480

5、2层商场15410154103层商场154115414层酒楼、餐厅250525055层技术层177417746～16层写字楼15411695117层避难层1541154118层设备层1541154119～25层写字楼154116951表2（公寓楼）功能面积分布表楼层使用功能每层面积（平方米）总面积（平方米）负二层地下车库20482048-14-负一层地下室20482048小计40961~19层精装公寓等204845.752二、项目投资估算与资金筹措1、项目开发投资估算的各项设定与总投资估算表（1）本项目的开发总工期为2年，

6、从2010年3月起，至2011年10月。（2）从项目开始动工起，本项目的剩余土地使用权年限为50年。（3）根据银川市房地产开发的实际情况，本项目各项成本费用可以归纳为：土地购置费、前期工程费、工程建设费、开发期间税费、管理费、财务费、销售费用、不可预见费以及其他费用等。经测算，开发总投资为：3012706132元人民币。表3项目总投资估算表项目主力楼成本主力楼单价公寓楼成本公寓楼单价合计1、开发成本（静态）9079927808975600371392836515083641721.1土地购置费292497398289120

7、750260228915000000001.2前期工程费1.3工程建设费551302122544935612572749629074278491.4开发期间税费64193260635367430635121009363232、开发费用10462006710339972189513902043419622.1管理费1653906416310683772149272228362.2其他费用50584505035885505086470002.3不可预见费1653906416310683772149272228362.4财务费用

8、66483489657471645126571136480012.5销售费用002760128938527601289-14-3、总计101261284710008700093287975517127061342、项目投资计划与资金筹措表本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是企业自有资金，二是银行借款