日房地产估价理论与方法.doc

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1、2004年09月13日房地产估价理论与方法[1]一、单选[共40题，每题1分，总计40分]1、成本法概念中的“成本”，并不是通常意义上的成本，而是（）。A．价格B．生产费用C．劳动价值D．成本加利润2、运用成本法估价，需要懂得（）。A．房地产成本构成B．房地产供求关系C．房地产价格构成D．房地产重置价格构成3、对价格的定义，第一种“是为获得一种商品或劳务所必须付出的东西”讲的是现象，第二种“是商品价值的货币表现”讲的是本质。对于房地产估价来说，主要是从（）上把握房地产价格的“数量”。A．货币支付B．价值C．现象D．本质4、报酬率为（）与所

2、投入的资本的比率。A．净收益B．投资回收C．投资回报D．收益5、重建价格，是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，按照估价时点的价格水平，重新建造与估价对象建筑物（）的新建筑物的正常价格。A．具有同等效用B．完全相同C．具有同等功能D．类似6、实际观察法不是直接以建筑物的有关年限来求取建筑物的折旧，而是注重建筑物的（）。A．剩余价值B．剩余使用寿命B．实际使用年限D．实际损耗程度7、房地产估价程序是指一个房地产估价项目的估价全过程中的各项具体工作，按照其（）所排列出的先后进行次序。A．时间顺序B．逻辑顺序C

3、．程序D．内在联系性8、房地产估价的核心是为（），对特定房地产在特定时点的客观合理价格或价值的测算和判定。A．特定对象B．特定委托人C．特定目的D．特定要求9、具有投资开发或开发潜力的房地产的估价，应选用（）作为其中的一种估价方法。A．市场法B．假设开发法C．收益法D．成本法10、估价资料的保管期限从估价报告出具之日起计算，一般应在（）以上。A．20年B．10年C．8年D．15年11、假设开发法在形式上是（）。A．评估新开发完成的房地产价格的收益法的倒算法B．评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法C．评估房地产价格的收益法的倒算法D．

4、评估房地产价格的成本法的倒算法12、在传统方法中，投资利息和（）都单独显现出来，在现金流量折现法中这两项都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中。A．投资利润B．开发利润C．投资收益D．销售税13、投资利息估算只有在（）才需要。A．比较法B．传统方法C．现金流量折现法D．收益法14、在现实生活中，房地产价格的高低是由（）的结果。A．众多的房地产价格影响因素对房地产价格综合作用B．影响房地产价格的因素共同作用C．各种影响房地产价格的因素其影响强度不同D．各种影响因素影响房地产价格变动方向不同15、商业用途房地产的位置优劣，主要是看繁华程度和（

5、）。A．周围环境状况B．与市中心的远近C．临街状况D．交通便捷程度16、房地产估价原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在（）下的估价结果具有近似性。A．同一估价原则、同一估价时点B．同一估价目的、同一估价方法C．同一估价目的、同一估价时点D．同一估价原则、同一估价目的17、现有建筑物应予保留的条件是：现状房地产的价值（）新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额。A．小于B．大于C．等于D．小于或等于18、某房地产土地面积为500m2，土地价格为2000元/m2，建

6、筑物建筑面积1000m2，用成本法估算出的该建筑物的重置价为1800元/m2，市场上同类房地产的正常房地价格为2500元/m2，则该建筑物的每1m2建筑面积的实际价值比重置价值低（）元。A．100B．200C．300D．40019、收益法是以（）为基础的。（）说明，决定房地产价值的，重要的不是过去的因素，而是未来的因素。A．收益原理B．预期原理C．未来原理D．替代原理20、某房地产是在有偿出让的国有土地上开发建造的，当时获得的土地使用权年限为50年，现在已使用了5年，预计利用该房地产正常情况下每年可获得净收益10万元，该类房地产的报酬率为

7、6%，则该房地产的收益价格为（）。A．150.56万元B．154.56万元C．157.61万元D．152.69万元21、某宗房地产现行的价格为4500元/m2，年净收益为250元/m2，报酬率为6%。现获知该地区将兴建一座大型的现代化火车站，该火车站将在5年后建成投入使用，到那时该地区将达到该城市现有火车站地区的繁荣程度，在该城市现有火车站地区，同类房地产的价格为6000元/m2。据此预计新火车站建成后投入使用后，新火车站地区该房地产的价格将达到6000元/m2。则获知新建火车站后该宗房地产的价格为（）。A．5250元/m2B．5655元

8、/m2C．5536元/m2D．5456元/m222、市场法适用的条件，是在同一供求范围内存在着较多的（）。A．类似房地产的交易B．相同房地产的交易C．相关房地产的交易D．房地产的市场交易23、