星海名城三期房地产营销推广报告.doc

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1、呈：深圳市振业集团股份有限公司星海名城三期营销推广报告 深圳市星彦地产顾问有限公司二00三年十一月深圳市振业集团股份有限公司暨李总台鉴：承蒙信任，我们非常荣幸地提交星海名城三期项目的营销推广报告，供贵司决策时参考。本册营销推广报告是根据前期市场调研，结合本司多部门专业人员的策划代理经验而完成的。由于时间和资料的限制，未必能将星海名城三期的实际情况全面考虑在内，本司希望通过双方的共同努力使之更加完善，以达致成功销售之目的。专此送达，敬祝商祺！深圳市星彦地产顾问有限公司星海名城三期项目组2003年11月2日目录第一部分市场分析一、总体市场背景二、南山区市场分析三、

2、区域市场简析四、市场分析综述第二部分项目分析一、星海名城项目总体分析二、星海名城三期SWOT分析三、综合评价及发展总战略第三部分项目定位一、定位依据二、市场定位三、物业命名四、客户定位五、价格定位第四部分营销策略一、营销战略构想二、销售策略三、包装策略四、媒体策略五、活动策略六、客户策略第五部分包装实施一、包装总纲二、地盘包装三、各阶段工作实施四、广告公司推荐第一部分市场分析一、总体市场背景1、宏观市场分析1）图1-1：国际通行的房地产发展阶段与人均GDP数值的关系图图1-1房地产发展阶段对应人均GDP关系图启动期缓慢发展期快速增长期发展速度放缓直至停滞不前1

3、000300040008000人均GDP（美元）2002年深圳人均GDP已达5558美元，依上图所示，深圳的房地产市场现已处于快速增长期。2）国际公认房价收入比在4-6之间视为正常状况。而从市规划与国土资源局提供的2002-2003年度的《深圳房地产发展报告》中显示，2002-2003年深圳房价收入比为5.74，由此可见，目前深圳房价相对于市民收入仍处于合理水平。2、总体供求状况总体情况：2003年上半年深圳市房地产市场继续保持健康发展的态势。市场需求全面增长，高档住宅、办公楼、商铺需求增势强劲；市场供给增势放慢，供求关系趋于平衡；商品住宅预售价格稳中略升，市

4、场发展理性；由此判断，当前深圳市房地产市场供给与需求基本均衡，房地产业发展与社会经济发展继续保持协调且市场景气程度较高，房地产业继续保持平稳、理性的发展局面。预售面积：深圳市上半年商品房预售面积为381.8万平方米，同比增长66.4％。六月份商品房预售面积达89.03万平方米，明显高于上半年的其它月份，接近上半年总预售面积的1/4。批准预售面积：2003年上半年深圳市共批准预售商品房397万平方米，同比增长5.2％，与去年上半年批准预售面积相比，同比增长了13.27％，增速明显下降。预售价格：深圳市上半年住宅均价为每平方米5558元，与去年底相比微升了0.2％

5、，住宅价格基本没有变化。价格结构：均价在每平方米6000元以下的住宅预售面积占总预售面积的59.8％，与去年底相比降低2.2%；6000－8000元住宅预售面积占总预售面积的22.6％，与去年底相比降低1.4%；8000元以上的高档住宅预售面积占总预售面积的17.6％，与去年底相比增长3.6％。3、市场热点和发展趋势1）近期市场热点由于今年上半年受SARS影响，市场并无明显新热点出现，但随着疫情的缓解，今年夏交会房地产市场出现了热销局面，客户明显更为关注住宅的舒适度与健康指数。2）市场发展趋势1.南山、宝安及龙岗等区域在今后将成为房地产市场发展的热点，存量市场

6、与增量市场在同步发育，是未来深圳房地产市场发展的主要特征；2.外来人口住房需求不断增加，二次及二次以上置业逐渐上升，住宅市场需求继续保持较高增长；3.外销市场继续活跃，港人内地置业不断增加，且呈现需求多元化趋势；4.随着国家和深圳系列房地产调控政策的出台，房地产市场供给过快的现象将得到有效控制，房地产市场供给进一步趋于理性；5.房地产价格将继续保持平稳，房地产价格波动幅度在合理区间内，区域房地产市场价格差异将逐渐缩小，房地产价格梯度进一步趋于合理；二、南山区市场分析1、市场供应量图1-2历年施工面积情况图1-3历年新开工面积情况图1-4历年竣工面积情况图1-5

7、历年批准预售面积情况由上可见，2002年南山区仅新开工面积比上年略有下降；而施工面积、竣工面积及批准预售面积都创历史新高，特别是批准预售面积达242.95万m2；南山区市场供应基本呈上升趋势，存量消化呈良性发展趋势。2、市场需求量图1-6历年销售面积情况图1-7历年外销面积情况图1-8历年空置面积情况南山区商品住宅的销售面积从1996年开始就呈上升趋势，说明市场需求旺盛，但2002年商品住宅的批准预售面积的增长幅度大于销售面积的增长幅度，造成2002年商品房空置面积较2001年增长了10万m2。由此可见，南山区商品住宅市场需求旺盛，南山区房地产开发热度逐年增加

8、。3、2003年上半年南山区房地产市场