吉安市项目全案策划方案.doc

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1、总目录壹前期調研篇貳營銷策劃篇叁可行性研究篇壹前期调研篇一、自然环境1.1地理位置吉安市位于江西省中西部，地处赣江中游。境内地势东、西、南三面环山，南高北低。地理上介于北伟25°58′32″至27°57′50″，东经113°46′至115°56′之间，全市总面积为25271平方公里。以山地、丘陵为主，总概括为“七山半水两分田，半分道路和庄园”。它的四周，东邻抚州市的崇仁县、乐安市及赣州市的宁都、兴国县，南连赣州市的赣县、南康市、上犹县，西接湖南省的桂东、炎陵、茶陵县，北与宜春市的丰城、樟树市及新余市、萍乡市接壤。1.2气候条件吉安市属中亚热带

2、丘陵山市季风湿润气候，具有冬春阴冷，夏热秋燥，初夏多雨，伏秋干旱，云系多，光照少，无霜期长等特点。热量资源丰富，但冷热差异较大；雨水充沛，但丰而不衡；光照虽少，但光热同季，光能潜力大；山地垂直气候多样。年平均温度18度。1.3历史沿革古称庐陵、吉州，元初改为吉安，寓“吉泰平安”之意。1914年，置庐陵道于宜春，辖21县，改庐陵县为吉安县。1949年6月30日，中共江西省委召开第三次会议，决定成立中共吉安地方委员会、吉安公区行政督察专员公署。1951年7月赣西南行政区党委撤消后，一直归属江西省。1968年5月，改吉安专区为井冈山地区。1979年

3、7月再度改为吉安地区。2000年5月11日，经国务院批准，撤销吉安地区设立地级吉安市，全市辖1市2区10县，有100个乡、111个镇、2个民族乡、8个街道办事处。即吉州区、青原区、井冈山市、吉安县、吉水、安福、峡江、新干、永丰、泰和、万安、遂川、永新一市二区十县。1.4历史文化吉安一带统称为庐陵文化。庐陵文化是一种地域文化,是有史以来生活在庐陵一带的人们共同创造的精神财富,包括思想、道德、观念、文学艺术等意识形态以及人们的行为方式等,指的是吉安的古、近代文化。其特征是“其内涵是博大精深,其表现是优美典雅,其精神是刚正义烈”。其精髓是“文章节义

4、”。庐陵文化细化主要包括以下三个方面：   一是重视教育,科举兴盛；二是崇尚文化；三是忠贞节烈的精神和刚正坚毅的品格。历史上庐陵地区的进士、文人、将军数不胜数。欧阳修、文天祥、胡铨、杨邦义、解缙、李时勉、刘球等都出自此地。1.5人口吉安市是一个以汉族人口为主、多民族成份并存的地区。2002年末，全市总人口459.88万人，其中城镇人口111.8万人，城市化率24.3%。出生率为14.48‰。全年出生人口6.68万人。32个少数民族共有1.44万人，其中以畲族人口居多，达9841人。（以下截止为2003年末）区别总户数总人口非农业人口农业人口平

5、均每户人口数吉州区908503141421938991202433.46青原区51555184541292571552843.58合计1424054986832231562755273.52（平均值）从以上表格中，我们可以分析如下问题：◆因本项目地处吉州区吉福路地段，主力消费群在吉州区，青原区的消费群不可能到这边来购房，一方面是因为青原区的房价比吉州区低，而且从地段消费习惯来说，也不会舍近求远。当然这只是针对住宅而言，商铺和写字楼等具有投资功能的物业另当别论。所以，吉州区的总户数可以定为本项目总的购买潜力，即：90850户。◆从非农业人口和农

6、业人口中的比例看。吉州区的非农业人口占了两区总非农业人口的86%，意谓着吉州区的非农业人口是购买的绝对主力。即：56040户。◆从消费群的扩散性讲，从核心到外围幅射是：吉州区非农业人口吉州农业人口青原区非农业人口青原区农业人口吉安市各地县周边市区【智原地产分析】：本案在定位上需充分考虑到吉安市的地区文化特征，挖掘吉安市特有的文化观念和消费理念，在楼盘文化定位上，符合吉安市人历史上的认同感。二、产业经济2.1吉安市城镇发展总思路吉安市把小城镇建设作为促进经济发展的重要战略布置，按照高起点、高标准、适度超前的规划原则，大力加强规划编制工作，通过“

7、以地生财，以地聚资，以路兴市，以市促房，以房补路，路房结合，配套建设”的路子。实施“一线建五带，一城联十镇”战略构想和实施城镇走廊明珠工程等三个阶段，城镇建设水平不断提高。到目前为止，全市初步形成了中心城市——次中心城市——中心建制镇——一般乡镇的城镇布局体系。2.2吉安市城镇规划到2010年，由“中心城市、次中心城市、中心小城镇、一般乡镇”组成的多层次、多功能的城镇体系格局进一步完善和体现，把大吉安市区（包括吉州区、青原区和吉安县城关镇）建成规划面积25平方公里，45万人的中等城市。全市城镇化水平争取达到或接近30%，城镇非农人口占到全市人

8、口的20%以上；自来水普及率达95%以上，液化气普及率达到60%以上，每百人电话在10门以上，有线电视户率达到95%，95%以上的住宅有配套设施，人均居住面积20平