香森平价商城整体营销方案.doc

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1、香森（仓储式）平价商城（暂定名）整体营销计划书单位：深圳鼎铭投资策划有限公司策划：“香森丽园”项目组时间：2004年10月25日前言柳州商业地产近年发展得很快，区域商业与城市商业齐头并进，各种综合市场、商贸城、商厦、商业港等相继建成开业，目前在建的也有好几个项目。据有关资料显示，柳州市商业地产的发展速度已超过城市发展速度，存在一定的结构性失衡。香森（仓储式）平价商城是香森丽园的配套项目，有部分商铺临街，大多为内铺。从目前情况看，香森（仓储式）平价商城没有进行合理的商业定位，只作一般的街铺销售，致使销售和招商存在相当的难度，要做好商铺的销售和招商工作，关键的问题是项目商业定位是否准确，企划工作

2、是否到位。为做好商铺销售和招商工作，有必要重新对柳州商业市场进行调研和评估，以便使项目做到定位精准。香森（仓储式）平价商城商铺销售计划一、项目当前情况：1、项目总面积：约3971.79㎡总商铺数量：151间已销售：60间未销售：91间香森（仓储式）平价商城可作为专业市场进行开发，商业定位应在项目建设前进行规划。铺面为简单装修，市场没有进行过合理的商业业态规划，目前已有零星的副食品、百货行业进驻。2、当前商铺价格：外铺：1.3万元/㎡（已售完）内铺：0.62—0.9万元/㎡二、项目现阶段销售计划1、价格策略：项目所处交叉路口高架桥建设很快，今年12月底即可通车，对商铺销售及开业负面影响不是很大

3、。商铺销售不大理想的原因，除商铺销售推广力度不够外，商铺价格定为是否偏高，有待重新调研，但从市场反馈的信息来看，单价是有所偏高。专业市场的商铺销售一般采取两种价格策略，为保障开业旺市，对业主经营户一般采取比较优惠的价格，以提高市场业主经营户的比例，而对投资客则采取高门槛。建议本项目也采取此种策略，依据当前的价格水平，在折扣上体现出来。建议经营户购铺打9.5折或更优惠。投资客购铺不打折，但可为其包租1—2年。2、销售策略：建议采取多种形式的促销手段：（供参考）（1）旺市促销售：先开业，做旺市场再销售（2）折扣促销：分别对待经营户和投资客，对经营户采取折扣策略（3）活动促销：（4）制定比较有说服

4、力的投资分析计划：（5）购铺返还租金：即包租1-2年（6）征募商铺销售导购员……3、销售时机：地产销售受政策因素影响比较大，项目开发注重短平快操作，忌违拖泥带水。柳州目前在售商业地产项目有谷埠街国际商城、温州商贸城、新时代商业港、江南新天地、江南明珠、阳光购物广场、地王大厦、欧亚城市广场等几个楼盘，有的已开业，有的正在热销之中，市场竞争激烈，销售压力很大。年冬已至，这是地产销售的黄金季节，各地产商正加大力度推行各种促销活动。香森丽园项目已进入尾盘，商铺销售还剩92间，采取平推，估计销售周期会很长，明年三、四月也不一定能销完，建议利用年冬进行一次集中推盘，争取一次售完。按照目前情况，销售和招商

5、越往后拖对项目越不利。本公司认为销售时机在11月下旬比较合适，一边销售一边交付装修，争取市场在今年元旦开业，让各经营户春节之前都能赚一把。4、销售预测若果能按照商城招商计划进行招商，商场在春节前旺市应该没有问题。商城提前旺市，必将大大推动商铺销售。招商工作顺利的话，估计春节之前商铺销售能够杀青。5、销售计划：(1)所推物业：91间商铺(2)预约时间：11月1日—12月10日（共40天）(3)开盘时间：12月11日（星期六）(4)开盘方案：（略）香森（仓储式）平价商城招商计划一、商业策划：1、市场调研通过几天市调，发现柳州市场商业基础比较好，集约化程度也很高，市场发育比较成熟。目前已经开发或正

6、在开发的商业楼盘有谷埠街国际商城、温州商贸城、新时代商业港、江南新天地等十几个楼盘，从目前的市场饱和度看，未来几年柳州市的城市商业竞争将会十分激烈。与项目定位相近的市场调查情况为：白云市场为日用百货、副食品批发市场，总摊位数在232多间，月租金为28元/㎡，市场不饱和，有走下坡路倾向；飞鹅市场、新时代商业港为服装批零市场，服装总铺位为3810间，以批零服装、皮具箱包、鞋帽为主，一层租金在200—400元/㎡·月不等，大多每平方月租金在200元左右。上述市场装修美观，规划合理，市场发育比较成熟。2、项目商业优势香森（仓储式）平价商城五大商业优势·地理位置优越商城地处柳北区交通主干道胜利路和跃进

7、路交汇处，把控着柳州市北大门，该地区人流、物流、车流量非常大，商业辐射面广，同时有大型社区、客运站等依托，地理位置得天独厚。·商业基础雄厚柳北区是柳州第一大城区，人口占市区人口的1/3以上，具有强大的消费市场。商城周边约有5万常住人口，全市最大的生活社区胜利小区就在这里，区域商业基础相当雄厚。·交通配套完备商城紧邻白沙客运站，零担货运佳偶天成。胜利立交桥的建成开通，有力地带动白沙客运站的客运和货运服务。商城东