武汉长江广场商业地产定位报告.doc

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1、长江广场商业群楼初步定位报告目录第一部分：项目理解及分析…………………………………………………2一、项目分析…………………………………………………………………………2二、项目优势条件分析………………………………………………………………3三、项目难点分析……………………………………………………………………3第二部分：项目初步定位……………………………………………………………3一、项目定位的关键因素……………………………………………………………3二、商业物业定位条件及规模………………………………………………………4（一）武汉市商业消费结构及特征（二）武汉传统商业圈特征（三）商业

2、项目案例研究――北京金佰瀚商务会馆（四）本项目商业主题、档次、形态定位（五）本项目商业需求特征（六）本项目商业规模及规划初步确定（七）本项目商业经营模式（八）本项目商业租金售价建议（九）商业入市时机安排三、酒店式公寓定位条件及规模分析………………………………………………10（一）酒店式公寓概念诠释（二）酒店式公寓案例研究――圣陶沙大厦（三）现具有参考价值的酒店式公寓市场销售情况（四）项目酒店式公寓形象、档次及规模初步确定（五）锁定目标客户――消费群体定位（六）酒店式公寓特色建议（包含户型配比及特征、配套设施、物业管理档次及内容）（七）销售价格及方式建议（八）入市时机安排（九

3、）各方投资分析第三部分：总结…………………………………………………………………………24第一部分：项目理解及分析一、项目分析（一）项目综合简介长江广场项目位于汉阳古琴台，是一栋具有标志性的商住项目，主体由一栋塔楼及六层群楼组成，本案所论述的为商业群楼部分（后简称项目）。项目规划范围包含地上六层及地下一层群楼物业，主体面宽为108米，进深90－95米，总建筑面积6万平米。建筑采用剪力墙结构，整体无粱设计，一至六层层高为4米，地下一层高为4.7米。建筑一层设计有5个出入口，内部配置电梯19部，其中包含观光电梯、中厅扶梯各两部，交通动线清晰便捷。项目还配备车位个，停靠方便。项目是

4、一个具有商业历史的建筑，曾历经过百货与电子广场两次产业经营，因此内部商业配置十分齐全，且商业知名度也较高。（二）项目现状l项目目前处于空置状态，内部水、电、梯均已停用。l由于外墙封闭，内部空间目前采光点少，部分区域黑如深夜。（三）项目周边配套情况1、交通配套：项目位于鹦鹉大道，紧邻江汉一桥，不远至长江大桥，交通极为便利，是武汉三镇的交通枢纽，车流量达每分钟150辆之多。2、商业配套：项目北面过江汉一桥即达武广、汉正街及江汉路三大汉口核心商圈，南面为汉阳钟家村老商业中心，无论购物、医疗、娱乐一应俱全。3、自然资源配套：项目矗立于三镇中心，享尽繁华的同时，包揽了武汉几大著名的自

5、然胜景，长江、汉江、月湖、龟山呈现于此，美不胜数。4、文化资源配套：项目位于月湖文化广场建设范围内，著名的知音文化处处可循，另外即将投入使用的琴台大剧院更是将高尚文化聚焦于此，成为武汉未来高知、高雅文化传播的主阵地。一、项目的优势条件分析l三镇交通枢纽，通达性良好；l核心地段，价值永恒；l坐拥经典美景，感受高雅文化，建筑内外的品质、气度自然天成。二、项目的难点分析l商业氛围不足，人流引进困难项目所在地段虽是汉口、汉阳商圈连接的纽带，但由于汉口、汉阳商圈一直以来都相对独立，加上这一地段汇集了几大著名自然景观，缺乏可开发商业的土地资源，所以商业发展相当缓慢。本项目虽作为商业规划

6、，但区域商业发展条件却不充足，并且由于多年空置，项目地目前的人流量平均每分钟只有5个左右，现有人流主要为长江广场塔楼的住户或办公人员，外来消费力相当少。l商业经营形象欠佳项目目前已空置多年，并且曾经经营过的两大商家又均因效益不济而撤场，这段历史给市场留下了深刻的印象，因此本项目必须重新树立起良好的经营形象，在推广上要焕然一新。第二部分：项目的初步定位一、项目定位的关键因素1、差异化策略由于武汉零售商业发展比较成熟，并且项目邻近武汉最大、最具吸引力的武汉广场商圈，项目南面的汉阳商业圈也汇集了相当数量的零售项目，而本项目自身并不具备大量快速消费的人流，因此，本项目应避免与武汉广

7、场等商业项目定位重复，同时要提升项目现状商业档次和形象，找准产业定位，打造独特、创新的商业模式。2、招商和规划招商先于规划。招商一方面关系到定位的实施，另一方面也是销售及融资成功的基础。规划则是项目成功的另一个重要因素，而新一代的商业项目开发更加追求开发与运营的统一。统筹安排餐饮、娱乐等不同业态，注重主力店、次主力店之间在位置、规划、档次上的合理搭配，以降低风险，持久盈利。二、商业物业定位条件及规模（一）、武汉市商业消费结构及特征武汉市居民八大类消费结构（2004年）（单位：元）类别数量所占比例食品265.9440