郑州市住房价格分析.doc

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1、郑州市住房价格分析【摘要】近年来，郑州市房地产业取得了较快发展，这一方面改善了城市居民的居住条件，另一方面房地产市场的过快发展也带来了一系列问题，尤其是房地产价格的过度上涨给郑州市城市发展、经济运行乃至和谐社会的建立埋下了隐患。本文把郑州房价问题摆到了全国房地产的大市场里去研究，分析了目前郑州市房地产价格的影响因素及其将来的价格走势，并为个人和企业进行房地产投资提出了一些合理化的建议。【关键词】房地产价格影响因素走势预测投资建议一、房地产价格的影响因素分析近两年以来，从中央出台调控政策的速度和着力点可

2、以看出，快速上涨的房价已经引起了中央的重视。但是政策对抑制房地产价格只会起到短期作用，效果难以持久。因为事实已经证明，在现在的房地产市场结构和博弈机制下，经济手段力度难以把握，力度大了容易出现“上海感冒，全国吃药”的情况，力度小了，对部分地区难以产生调控影响。一切商品价格都是由“本、费、税、利”四要素构成，影响房地产价格的也是这四大因素。1、影响“本、费”上升的因素商品房开发成本由物化劳动和活劳动两部分构成，具体有：土地征用及房屋拆迁安置费、前期工程费、建筑安装工程费、附属公共设施费、公共基础设施费、

3、管理费、利息、销售费用和公共设施维修专项基金等。（1）征用土地费，与日俱增。由于土地的垄断和有效供给，国家将土地分配方式从十年前的协议出让和划拨，变成了现在的公开投标竞卖，在众多开发商的激烈竞争下，土地中标价明显高于底价，加大了开发成本中的土地费用。2009年，郑州国土资源局曾拍卖两块土地：第一块67.1亩，起始价为1.074亿元，经过36轮竞价，最后以2.234亿成交，比标底高出108%，每亩均价334万元；第二块17.86亩，起始价1790万元，最终以3290万元成交，比底价高出84%，每亩均价1

4、84.21万元。（2）拆迁安置费强劲上涨。造成房价过高的重要因素之一，是由于房地产开发公司征用的土地地理位置不同将直接影响该项成本，熟地与生地费用相差5倍以上，生地居民少，安置费用低，但地理位置差；而熟地居民密度高，拆迁安置费用大，各项合理不合法因素多，补偿费用高。尽管生、熟地发生的费用高低悬殊，但该项成本总体呈上升趋势。（3）前期工程费上升较快。经调查，10年来上升了近3倍，其原因主要是由于多部门收费。据统计，开发公司在建房之前必须交纳各项费用达34项，可谓名目繁多，这其中既有行政事业性收费，也有经

5、营性收费，最终都消化在房价中，致使房价上升。这些收费有关单位虽有文件规定，但许多收费项目都是近10年新增的，而在10年前只有其中的十项经营性收费，标准也比现在低。（4）其它项目费，涨幅较小。如建安工程费、附属公共设施费和公共基础设施费用的上升幅度明显小于土地征用及拆迁安置费和前期工程费。2、影响“利润过高”的因素在房地产价格构成中，利润所占的比重越来越大。可以说，近年来房地产价格增长的最重要因素就是利润的比重增长过快，利润率过高。而影响利润率的因素是供给与需求的关系。（1）供求关系的不平衡房价上涨过快

6、的背后是什么？最短期的影响因素是供求状况的变化。以郑州为例，在2003年前房价基本稳定（2002年负增长2.75%、2003年上涨1.2%），到了2004年突然上涨13.8%。它的背后实际上是供求关系的变化。应该说从03年到04年成本没有发生多大变化，但是价格发生了10%以上的增长，说明供求关系变化是主导因素。2004年郑州商品房销售量从上年371.4万平方米，猛增至496.3万平方米，上升33.6%，此后的2006年增涨为34.4%。可见在市场经济条件下，供求关系是决定房价的主要因素。雪上加霜的是，

7、我们试图控制房地产价格的政策大部分只能说是“背道而驰”。为了给房地产市场降温，降低商品房的空置率，开始控制土地供应量，给开发商带上各种紧箍咒。这跟在粮价上涨的时候限制卖粮，油价上涨的时候开始限产一样，只会造成房价的进一步上升。因为有了土地供应的控制，开发商囤积土地的行为日益增多。因此，最好的办法是加大土地供应量而不是限制。我们的土地是不多，但还没有少到几个开发商囤积几百亩地就能让房价涨到这个地步。（2）住房结构不合理河南圆点市场咨询有限公司的调查数据如下：由此可以看出，高面积住房比率的比重过高。同时，

8、中低价位住房供应偏少也是造成目前房价偏高的重要原因之一。目前房地产市场供求总量和结构的阶段性失衡直接影响房地产价格变动，即中低价位住房供应量下降，高档住房供应增加，使得商品住房平均价格上扬。郑州市经济适用房增长缓慢，年度供应和销售量占同期住宅供应和销售总量的比例基本都在10%以下。不少城市中低价位的住宅所占比例不到10%，而高价房占到40%以上，普通商品房供不应求。住房供给结构不合理不仅推动了商品住房价格上升，也带动了二手房价格攀升，郑州市二手房价格攀升