郑州市高层住宅整体市场分析.doc

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1、郑州市高层住宅整体市场分析2006年的高层住宅市场显得异常的兴旺繁荣。新年伊始，郑州市场上出现的一些新盘大多以高层为主，尤其是在市中心，比如建筑面积超过30万平方米的长城康桥华城、方圆创世、郑州国贸中心、银基王朝、鑫苑中央花园，以及非常国际、正弘旗等都是高层占绝大部分，甚至一些项目就是纯粹的高层。此外，长城康桥花园、四月天、名门世家、发展东郡、滨水带·圣菲城、美景天城、富田·太阳城、金色港湾王座点式高层、达观369、帝湖王府、仟禧37°、顺驰·中央特区、中义·阿卡迪亚、海逸名门、鑫苑·国际城市花园等项目都有大量高层推出。今天，面对一个个高层大盘的不断涌现，高层住宅——这一象征着

2、城市化进程的建筑，在郑州这个中部崛起的领头城市里，正逐步取代多层，成为居住的主流形态。一、历年高层、小高层住宅市场供销分析2005年，郑州的高层住宅共成交16091套、213.94万平方米（57.69％为高层、42.31％为小高层），同比增加30.15％，延续了2002年以来的高速增长态势；市场份额为40.12％，同比增加8.39个百分点，延续了2002年以来的持续增长态势；从投放上说，高层也占保持了高速增长的态势。在2005年投放占比达到52.51％。总体销投基本平衡。在06年第一季度高层销售量大大超过投放量，销售量占比进一步上升。一、市场价格分析2005年高层、小高层成交均

3、价为3032元／平方米，其中高层为3093元／平方米，小高层为2972元／平方米，增幅比去年同期增加5.83个百分点，彻底扭转了2001年以来高层价格停滞不前甚至下滑的态势。2006年各住宅物业价格同比都有上升，由于高层的供应量大幅上涨，而多层产品供应减少等原因，高层的价格上涨速度比多层较为缓慢。一、高层产品户型面积分析2005年高层、小高层住宅平均单套面积133平方米，单套总价41万。从以上图表可以很清楚地看出大套系户型占比有走低的趋势。80-120平方米的小户型占比逐年上升；单套120-160㎡的面积最受欢迎。由以上图表可以很清楚的分析出2005年的户型结构特征：Ø三房是主

4、流户型，占总体的40.25％，其次为四房、两房。Ø五房、六房单位所占比例微乎其微。Ø05年三房三厅的销售出现了一定比例，说明消费者对住房的多功能性及舒适度地要求有了进一步的提升。Ø公寓型一房住宅所占比例不容忽视。特别是05年下半年以来市场上涌现出大批量的小户型高层公寓，如：名门盛世、如果·爱、都市A座、米兰阳光等纯小户型项目，还有郑州国贸中心、长城康桥华城、鑫苑中央花园、建业置地广场等综合性社区的大体量公寓项目，再加上一些多层公寓项目，如此大规模的小户型住宅集中放量，在目前的市场上消化有一定的难度。四、高层住宅购房人群集合特征分析从上表看出：1、2005年的高层、小高层住宅购房

5、人群中，大部分为外地人士，占52.68％；2、各地方人群购房平均单套面积相差不大，省内市外人士购房平均面积略低。3、从单价上讲，郑州市内人群购房单价略低，省外购房人群购房单价最高。4、境外人士在郑州购房主要是高层物业，且均价及面积都较高。从调查中我们不难看到高层的购买人群及有高层住宅购买意愿的购房者以中青年人士为主，业主多为30~40岁年龄段。购买高层住宅的消费群普遍受过高等教育，大专以上学历占的比重较高。五、高层住宅购买抗性分析单从供给上讲，随着城市土地的日益稀缺，高层住宅主导今后楼市应该是不容置疑的。但从需求上看，高层住宅能否主导市场则还有诸多因素的限制。现阶段，虽然对于高

6、层的高品质和高价位，人们比较认可，但还有很大一部分人对高层住宅存有偏见，一定程度地患有“恐高症”。从而在某些楼盘出现了多层住宅的房价比小高层的贵，小高层的比高层贵的现象。分析其原因如下：1、固有的居住形态及居住习惯的影响，购房者缺乏高层体验。对于许多购房者来说，以前从未住过高层，因而根本就不了解高层住宅的全新生活，而全新的居住理念的形成，要在一定范围内普及，需要一个时间过程。2、高层住宅产品自身的“硬伤”。由于建筑形式自身的限制，高层住宅的得房率不高，主要体现在电梯和设备及公共大堂占用面积较大，使每户的公用面积公摊较多，购房者觉得不合算。1、高层物业管理费比一般多层住宅的物业费

7、贵，按目前的物业收费标准，多层是0.3~0.8元/平方米，而高层都要0.6~1.5元/平方米，再加上各种设备的维修费，高层住户的日常支出比多层高出不少。2、安全隐患担心，人们对高层逃生及电梯安全性，还存在心理隐患。3、人们对电梯的等待时间存在疑虑。4、高层的开发周期长，时间跨度很大，销售时间延长，如果缺乏市场刺激，会使人产生“审美疲劳”，给人“这个项目这么长时间还没卖完”的感觉。对于这些购买抗性，我们如何引导客户，破解“恐高”情结呢？1．得房率问题。对于开发商而言，将高层住宅的得房率拼命提高