写字楼投资分析.doc

《写字楼投资分析.doc》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、写字楼底商逐渐从寄生走向互动写字楼涉足商业，并不影响写字楼的纯度，而更能体现其人性化。合适的商业规划、足够档次商家的加入，必然为写字楼价值的提升增加更多空间。人们对房地产行业的关注，已经由最初的住宅扩展到写字楼、商业。随着住宅禁商的推进和国家对炒房投资行为的打压，传统商业投资又具有较高的风险，日益“提纯”中向高端发展的写字楼似乎更容易得到商铺投资者的青睐。眼下，许多写字楼裙楼商业一改高端姿态，从幕后走向前台，从寄生走向互动，有力地印证了这一点。商业价值成亮点河南鑫苑置业有限公司副总经理吴晓峰告诉记者，根据写字楼项目本身定位的不同，写字楼底商存在很大差别。非商务区单体写字楼的商业部

2、分基本上还处于自给自足，服务于本写字楼客户的层面，对写字楼本身的依赖性非常强，没有走出社区底商的范畴。考量单体写字楼商业的唯一标准，就是写字楼的人气是否够旺，写字楼的入住率是否够高。人气旺的话，很容易带旺写字楼底商；相反，如果写字楼人气不旺，写字楼底商就很难旺起来。所以，单体写字楼商业由于对写字楼本身依赖太强，相对投资风险比较大。商务区写字楼底商更有可能成为区域商业中心，加速城市商业结构多中心。金博大下面的大商新玛特，邮政大厦下面的正道中环百货，郑州国贸中心的大商新玛特等都属于商务区的写字楼底商。他们的成功运营，似乎让投资写字楼商业的客户看到了很好的发展前景。采访中，有开发商指出

3、，商务区写字楼底商对整体功能结构、商业布局以及区位条件等方面，会着重考虑，非商务区写字楼底商更注重考虑周边的交通条件和人口情况。相对而言，商业聚集化建设对扩大整体区域性知名度很有好处，集中布局带来的规模效应也有利于商家相互竞争，提高经营水平，从价格和服务质量上让消费者进一步受益。吴晓峰分析，目前郑州市场上很多写字楼底商还属于非商务区的单体写字楼商业。商业裙房其中的商业配套，体量不大。“但是，即便这体量不大的商业配套，开发商在前期也不敢有丝毫马虎，无论从档次、经营、业态上都力求与写字楼本身相匹配，旨在打造成整个写字楼的亮点。”吴晓峰说。优质商业提升品质商业经营追求大量的人流及大面积

4、的展示面，写字楼需要的则是相对优雅和安逸的办公环境，在写字楼日益提“纯”的现在，写字楼和商业似乎存在不可调和的矛盾。郑州大学综合设计院副院长崔俊告诉记者，一般有大量商业的写字楼，在前期设计时，就会采用良好业态规划和人流动线设计，来划分商业与商务人流，保证商业和写字楼办公人群的利益。河南楷林置业有限公司营销总监李学敏也提出，对于商业体量小，不具备进行人流动线划分条件的写字楼项目，开发商更多的是采取从深度挖掘自身资源和增加物业增值服务两方面，来满足商家的需求，而不会为了满足入驻商业经营、宣传的需要，破坏整体办公环境。吴晓峰也认为，写字楼涉足商业，并不影响写字楼的纯度，而是更人性化的体

5、现。合适的商业规划、足够档次商家的加入，必然为写字楼价值提升增加更多的空间。综合看来，写字楼商业与写字楼之间是相辅相成，承上启下的关系。在当今写字楼迈向人性化、智能化潮流的趋势下，完全脱离商业的写字楼是没有市场的；而过分强调商业，忽视了自身属性的写字楼又是失败的。因此，把握好写字楼与商业的关系，事关写字楼的档次，并会影响到写字楼的长久生存。成功的写字楼离不开适合的商业，成功的商业对于写字楼这种物业更是情有独钟。写字楼商业运营的好坏，对整个项目的形象和投资价值影响至关重要。“对于写字楼来讲，处理好与商业的关系，正如西装和纽扣一样，虽小巧，却于细微处体现着西装本身的档次与着装者的品位

6、。”吴晓峰说。提到高档写字楼，我们会自然地联想到咖啡、西餐甚至银行。写字楼与商业，在经意与不经意之间，互相支撑着、烘托着，传递着各自的需求，融会了各自的文化。因此，写字楼商业，正用它独有的特性与优雅的姿态昂然伫立于各个区域中。看好一个区域，看好它的潜力，写字楼商业在商业地产投资中的角色不可估量，将扮演越来越重要的角色。写字楼楼盘开盘价“高报低开”市场成交平淡，售楼速度放缓，现在开发商在定价上又玩起了“高报低开”的游戏。这里说的“高报低开”，并非传统意义上的楼盘刚开盘时打出高价，然后再通过优惠、打折等手段来降价促销。现在的“高报低开”是说在楼盘未开盘前，就对外报出比较高的价格，好比

7、“烟幕弹”，但在开盘时实际的售价则比先前的报价每平方米要低上千元甚至数千元。　　比如荔湾某盘，开盘前曾报价18000元/m2，但在开盘时售价仅13000元/m2；越秀某盘，开盘前报过18000~23000元/m2的天价，开盘实际价格也只在14000~16000元/m2。与此类似的还有花都某盘，曾传出以8000元/m2开盘，但实际价格仅4000~6000元/m2。最新个案是海珠某盘，原先对外报价11000~14000元/m2，开盘价只在10500~13500元/m2。　　很多开发商