DCY潜意识广告山水泉城方案.ppt

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1、从山水泉城･南城到山水泉城，从独辟蹊径到独占鳌头……山水泉城，走过了不平凡的以往。2012，4个亿的销售任务既是挑战又是机会！如何继续扩大产品影响力、促进全盘销售力，实现项目品牌的有效提升和价格的巩固稳定，是本次提案的核心内容。序言……第一部分：营销的基础提案架构CONTENTS第二部分：2012年核心营销策略阐述第三部分：典型案例分析第四部分：营销战略第五部分：第六部分：本年度推货计划及价格策略推广策略第二部分：核心问题提出第七部分：营销辅助工作第一部分：营销的基础项目定位、SWOT分析章丘房地产市场回顾本年

2、度市场审视与预测及竞争趋势研判竞争态势消费者结构及客户购买障碍分析项目整体定位——政务中心百万平米泉文化公园社区项目产品形态相对较单一，小高层和高层；项目周边生活配套缺乏，例如购物中心、金融中心及医疗机构、农贸市场等缺乏；这些都是新区大盘的共性2012年，山水泉城的优势在哪里？自身拥有与对手相比2012年良好的市场铺垫与认知项目产品拥有高端品质，优良的教育配套项目内外景观丰富，是章丘首席园林社区项目品牌深受购买客户青睐准现房、一期已入住，二期即将交房现楼实景、园区实景呈现项目区位优势，交通便利，紧邻经十东路和世

3、纪大道SWOT分析2012年，山水泉城的劣势是什么？主观不足客观影响2012新品与2011产品相比，缺乏亮点及差异化前期高端形象深入人心，给顾客“高不可攀”的印象；项目的众多卖点一直没有深入化的阐述，根植人心。区域配套不完善，客户有观望交通线路匮乏直接影响现场客户到访量，输送客户途径单一老百姓对片区板块的心理预期2012年，山水泉城的机会和威胁？机会威胁章丘新政府区的未来发展潜力巨大一站式教育体系，区域整体力提升章丘健康良好的地产市场环境大盘齐聚、品牌竞争激烈客户观望、购房焦点分散市场对本案期待值较高，目前产品

4、亮点属性不明显，二者脱节小结：优势和机会都不是目前能被客户所真实感知的，但劣势和威胁却是显而易见的；优势和机会都是需要目前挖掘出来并进行战略与策略整合，充分展示；第一部分：营销的基础项目定位、SWOT分析章丘房地产市场回顾本年度市场审视与预测及竞争趋势研判竞争态势消费者结构及客户购买障碍分析2011-2010年，商品房施工面积逐年增加，2010年达到420.3万平米。2011-2010年，商品房竣工面积逐年增加。章丘市商品房施工面积呈现均衡增长趋势，09年竣工面积增长率及10年施工面积增长率均有所下降，开发企业

5、放缓开发节奏，适应市场调整。1施工竣工量从统计数据来看，最近几年商品房销售面积逐年增加。章丘市商品住宅年成交量逐年上涨，其中以新政务片区成交量最大，房地产开发重点向城市新区推进。章丘各片区住宅成交情况从统计数据来看，各区域销售不平衡，以新政务片区成交量最大。万㎡2整体供需限购42个城市出台限购令限贷首付上调及基本利率上调限价68城市出台限价目标一房一价保障房1000万套保障房直接影响因素间接影响因素从供需两端抑制需求，效果明显行政干预市场，改变买房预期政府采用限购、限贷、限价、保障房等手段，利用抑制需求，增加供

6、给，提高购房者门槛等多种非市场经济的手段干预房地产市场，希望通过此举抑制房地产泡沫，使中国房地产市场回到正常轨道，从而使中国整体经济实现软着陆。限价由于执行力度有限对抑制房价没有起到实质作用，而保障房短时间内无法真正推向市场，所以限购和限贷是目前抑制房价最有效的政策，从供需两端全面抑制需求，章丘市目前的房地产政策主要是限贷不限购。3宏观政策影响4总结及研判章丘市虽不受限购政策影响，但市场大势仍旧导致量价缩减，客户观望气氛已形成济南章丘融合的背景下，章丘城市建设西进；房地产市场也步入快速发展期，开发重点向城市新区

7、推进；市场受宏观大势的影响，出现量价缩减的态势；开发企业放缓开发节奏，适应市场调整；客户群相对不成熟，受舆论引导较明显，观望气氛容易形成；５回顾给本项目的启示效率项目后续开发应加快进度，同时快速回融资金，提升优势资源，最大降低开发风险；销售力开发商要改变以往销售模式，应该更主动的以目标要求提高销售力，以更好的激励机制提升战斗力；价格体系在目前宏观情势下，调低预期值，追求合理利润，以合理的价格“低开平走”；理性从事开发商要保持理性的态度，要顺势而行，承担社会责任，及时调整策略，规避风险，防患于未然。第一部分：营销

8、的基础项目定位、SWOT分析章丘房地产市场回顾本年度市场审视与预测及竞争趋势研判竞争态势消费者结构及客户购买障碍分析本年度市场审视与预测及竞争趋势研判预测一：2012年章丘真正的大盘年代，地产进入“销售年”2011年市场上半年各项目都在如火如荼的销售，下半年因宏观环境影响，福泰新都城等畅销楼盘销售延续，中铁置业、碧桂园等知名开发商已悉数到章丘，中铁诺德名城、凤凰城等大盘的集中启动，竞争