北京御墅别墅御墅项目营销思路汇报(金网络.ppt

《北京御墅别墅御墅项目营销思路汇报(金网络.ppt》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、御墅项目营销思路汇报谨呈：北京百顺达房地产开发有限公司金网络业务一部2目录contents一、宏观政策及北京别墅市场分析三、区域别墅市场分析五、入市价格推导四、本体审视六、目标客群分析七、营销思路提出二、北京高端别墅市场研究PART1政策及整体别墅市场收紧1995年—1999年1995年国务院下发了《关于控制高档房地产开发项目通知》，要求严格控制高档房地产开发项目审批，国家预算内投资不得用于别墅性质的高档住宅及度假村别墅市场收缩阶段高压别墅市场高压下回暖2000年—2005年2003年2月18日，国土资

2、源部发布紧急通知（45号令），停止别墅类用地的土地供应。2005年后的“国八条”、等系列国家调控政策的出台。禁止出让别墅类用地。2006年—2009年2006年4月，国土部明确别墅仅指独栋别墅，国六条出台后，国土部下达从严土地管理通知。2008年1月，国务院出台《促进节约集约用地的通知》。严控政策无效果，多种别墅量价齐升政策回顾：自2003年开始的别墅用地打压政策实施效果较差，七年的时间多种别墅产品实现较快的发展。全面严控2010年—今2010年，国土部、住建部《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的

3、通知》：住宅用地容积率指标必须大于1。2012年2月底，国土部再度发文强调，停止一切别墅类用地的土地供应。高品质别墅成交价格稳步提升，低总价别墅供需两旺近几年相关政策汇总“新国五条”中二套房比例和二手房交易税费成本上升，对豪宅置业客户影响有限。土地价值的稀缺性、产品品质的综合性、成熟配套的优越性进一步显现。高端、高附加值的资源占有型项目在市场竞争中将更具优势。从中国富豪及中国财富的增长速度来看，以目前的市场需求不可能出现豪宅限购的局面。当限购成为常态，购房者更珍视购房资格，希望一步到位。豪宅产品成为更理

4、性选择。北京豪宅市场向来以稳健著称，豪宅规模和品质不断提升，形成了独有的豪宅圈层文化。短期来说，无论“国五条”细则执行得如何，对豪宅物业都不会带来直接的价格影响。在未来不远的时间内，将看到预期的价格稳健上扬。新国五条对别墅市场的影响北京别墅市场分析——供需关系及价格年度期房供应套数期房成交套数价格2008426912562089520093539461717428201028532199249952011298716112617220122639221924082与2011年相比，2012年全年别墅市场

5、表现相对较为突出，市场成交迅速回暖，市场走向供需平衡，但由于一些低价产品的集中成交，让价格出现了一定下探。北京别墅市场分析——供需关系及价格名次项目名称推广名行政区套数↓面积(㎡)均价(元/㎡)金额1中海尚湖世家延秋园昌平区380135748.71722623.38亿元2万通龙山逸墅龙山新新逸墅怀柔区15047622.61127056.05亿元3誉天下丽来花园顺义区13954919.892400613.18亿元4远洋傲北(巴摩梭罗)远洋傲北嘉园昌平区13551532.25193449.97亿元5御汤山玉

6、汤山、玉汤山庄园昌平区12549556.072580612.79亿元6温哥华森林北郡枫树家园昌平区12235847.15254809.13亿元7中建·红杉溪谷红杉溪谷嘉园通州区10120451.74205134.2亿元8万通天竺新新家园天竺新新家园顺义区9940604.54207648.43亿元9龙湖好望山香堤清庭花园顺义区9022590.31150093.39亿元10远洋·天著远洋天著景园大兴区8832513.23286379.31亿元11富力童话时光富力华庭苑大兴区7214588.01132711.

7、94亿元12华润置地·润西山润西山苑门头沟区7031617.07281408.9亿元13富力丹麦小镇龙熙顺景、富力丹麦小镇大兴区5717523.07150132.63亿元14龙湖·香醍溪岸香堤溪岸家园、香醍溪岸顺义区5516673.43197523.29亿元15中海九号公馆·御龙府中海九浩苑丰台区5321998.04364828.03亿元16亿城燕西华府燕西华府家园丰台区5221314.13228364.87亿元17金融街·金色漫香林开泰东里、芳苑小区大兴区4710735.25233872.51亿元18

8、首邑·溪园首邑溪谷嘉园大兴区4610238.52275632.82亿元19领秀·观山悦观山悦家园昌平区4416222.27183382.97亿元20京基·鹭府京基嘉苑昌平区4319531.36304385.94亿元2012年成交排名：低总价产品热销，前十名项目成交占到市场总成交的60%。随着土地新政对容积率的限定，以及2012年年底的集中放量，别墅的新房供应预计在2013年会进一步小幅回落。北京别墅市场分析——供应量预测截至到2012年年底