半岛城邦项目定价报告.doc

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1、半岛城邦价格专题研究报告第一部分、房地产市场价格概况分析一、南山房地产市场价格特征分析1、南山房地产市场概况简述》供求状况：商品房新增供给明显上升，产品逐渐走向高端化，住宅市场供求整体保持均衡。》户型特征：三房为主力户型，户均面积有逐渐增加的趋势。》销售特征：近年项目逐步向高端延展，以红树西岸、红树湾等为首的豪宅集中放量，对楼价整体水平的拉升非常显著；整体而言南山目前房价基本合理，市场接受状况良好，其住宅销售面积仍居全市首位。》06年预测：供应量依然庞大、主导格局不变，租赁活跃，豪宅市场将趋于理性，小户型

2、市场仍然备受关注。2、南山房地产总体价格水平分析》近年来区域内楼价上涨明显。由于高端住宅大量入市，中低档住宅放量减少，推动南山整体楼价上涨，上涨弧度明显。》区域产品类型逐渐向中高档集中。从04年到05年上半年不同价位销售对比图中，明显可见南山住宅物业品质逐渐走高；均价在4000元以下的产品由2004年22％到2005年上半年骤减到1％左右，而6000元以上和10000元以上的成交量分别提升了15％和2％。》南山豪宅价格区间跨度较大。区域内高端住宅价格区间在8200—3.5万元/m²之间，跨度较大，其价格高

3、端主要是由于华侨城的纯水岸别墅产品。均价高层小高层多层洋房TH独栋楼盘价格区间临湖联排叠层华侨城95001000017000145003.5万9500—3.5万熙园900012000175009000—17500中旅国际82008400180001100098008200—18000水榭花都1100010,0001800014,00010000—18000城市山谷125001500012500-15000红树西案25000分析250008200—100008400—100001200017000—1800

4、011000—17500980015000-3.5万8200-3.5万》景观环境日见深化，居住体验更接近人文气质。南山项目楼价对环境影响因素非常敏感，环境较好的项目或单位价格明显高出一般项目或单位；大多数项目力求通过人文气质提升项目价值，尤其是中高档物业。3、南山三级市场分析2005年上半年南山的三级市场情况可以分为两个阶段：1-3月以及4-6月。其中的分水岭分别是2月的农历新年与地产新政策的出台。农历新年属于季节性因素，成交下跌。但3月创造成交高峰。其后随着国家接二连三的调控政策，加上深圳四大政策，引起

5、的消费者心理震荡，由此带来的消费行为延迟。外在表现就是成交数量与金额的减少，使得房地产市场出现短暂低靡。三级市场成交一度下挫2-3成。临近6月由于要交营业税，地铺挂牌量显著增加30%左右，但由于买家观望气氛甚浓，并不能刺激成交的增加。6月关口一过，市场受政策面影响的边际效应递减，成交量开始回调。1）南山三级市场成交量分析；整体成交量呈现震荡上升趋势，上升幅度平均每月高达13.8％。具体拐点分析，在05年1－2月由于季节性因素影响，下降幅度将大。3月释放市场存量，成交量迅速上升。2）南山三级市场成交均价分析

6、；南山三级市场均价主要收到二级市场均价影响，04年5月份南山二级市场价格达到全年最低的6129元/㎡，04年6月份成交量随即成为拐点，达到历史最低的5321元/㎡。3）南山三级市场租金分析；租金价格的走势没有太大的规律可循，不过我们可以看出其区间范围在30.9～41.9元/㎡，平均租金水平为36.8元/㎡。二、蛇口房地产市场价格特征简述1、蛇口房地产市场概况简述》典型的居住型区域：片区内自然的山海景资源充足，生活配套丰富，交通配套更是成熟；是深圳较早的一个具有高档居住气质的区域。》产品形态多样化：蛇口一直

7、以高端项目闻名，在各种利好因素的刺激下，近年来产品形态逐渐丰富，中小户型开发力度日渐加强。》户型面积两级分化明显：投资性小户型和高端物业大户型的面积区间明显，片区物业档次逐年攀高。03、04年蛇口住宅主导户型与主导面积对照：主导户型03年度(㎡)04年度(㎡)二房70—9065-80三房100—130100-130四房140—170140-220》成交客户以蛇口本地和南山区域客户为主，年龄主要集中在26-35岁之间；》片区销售速度有明显提升，月销售套数集中在100套左右；由于近年来中小户型的推出，加速了片

8、区住宅物业的销售速度，2004年平均5—6个月销售率达85%—90%。2、蛇口二级市场价格浮动分析1）蛇口二级市场整体均价分析；》整体成交均价明显于全市整体均价：蛇口以其独特的文化底蕴和地理优势，自2002年以来区域均价一直略高于深圳整体市场均价。》04年房价增长明显：04年是区域内近年来供需最旺盛的时期，同时招商地产推出2个高端项目，将整体楼价拉高；而2005年上半年受政策影响，市场供应量明显减少，价格增长速度有所回缓。》房