基于收益法的房地产抵押价值评估方法的改进研究.pdf

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1、分类号密级公开编号泰碩士研究生嗲像儉式的改进研究学院（所、中心）腦开舰专业名称资产评估研究生姓名杨冰学号导师姓名杨先明职称舰年月论文独创性声明及使用授权本论文是作者在导师指导下取得的研究成果。除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人己经发表或撰写过的研究成果，不存在剽窃或抄袭行为。与作者一同工作的同志对本研宄所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示了谢意。现就论文的使用对云南大学授权如下：学校有权保留本论文（含电子版），也可以釆用影印、缩印或其他复制手段保存论文；学校有权公布论文的全部或部分内容，可

2、以将论文用〒查阅或借阅服务；学校有权向有关机构送交学位论文用于学术规范审查、社会监督或评奖；学校有权将学位论文的全部或部分内容录入有关数据库用于检索服务。内部或保密的论文在解密后应遵循此规定）研究生签名：象日期：中文摘要及关键词摘要随着我国金融市场的全面开放，我国商业银行以信用贷款为主的模式转向以抵押贷款为主的模式，房地产抵押价值评估占据了相当重要的一部分，成为金融机构抵押贷款的关键环节。我国的评估行业起步较晚，评估理论和实践都还处于探索阶段，房地产评估也尚处在幼年阶段，更不用说房地产抵押评估业了。虽然随着社会主义市场

3、经济的逐步完善和房地产市场的不断发展，房地产评估行业也迅速壮大，以房地产抵押为目的的评估占到了房地产评估机构业务量的九成以上，己成为房地产评估的主体，相关评估准则相继出台，相关研宄和实践都取得了丰硕的成果，但针对房地产抵押价值评估理论的研宄，目前还处于摸索阶段，主要是借鉴其他国家和地区的估价方法，近几年，国内许多学者引进了大量的房地产估价理论，但我们不能完全照搬，应该研宄出一些适合我国国情的估计理论体系，进一步规范抵押估价。在欧美发达国家，收益法是首选的、不可或缺的评估方法，并且容易被交易双方所接受，在房地产估价方法中

4、占有重要地位。但在我国由于收益法的主观性和评估技术的限制使得评估机构和评估人员很少采用收益法，即便采用了收益法，其结果也受到有关部门和社会人士的质疑而不被接受，这进而就影响了收益法在评估中的应用，使得基于收益法的抵押贷款估价的标准体系一直没有建立起来，还没有明确区别于一般估价的抵押贷款估价技术，而在现实生活中又有大量的房地产抵押价值评估活动，对于如何把握收益法的运用过程中净收益和折现率这两个参数成为了亟待解决的重要课题。为此，本文重点对收益法进行了研宄，围绕着主体，首先从房地产抵押价值评估相关理论、基本原则、价值类型以

5、及评估方法等方面对房地产抵押价值评估有关问题进行讨论。接着，通过分析国际大厦房地产抵押价值评估的案例，将在实践中遇到的评估难点一一克服，虽然有些不足，但研宄意义重大。关键词：房地产抵押价值；评估体系；国际大厦；收益法；改进英文摘要及关键词，，，，英文摘要及关键词，，，巧；；；目录目录第章引言选题背景及意义选题背景选题意义国内外文献综述国外文献综述国内文献综述研究方法及创新点研宄方法可能的创新点及不足研宄内容及框架研宄内容论文研宄的框架第章房地产抵押价值理论研宄房地产抵押价值概念的界定抵押及抵押物概述房地产抵押价值概述房

6、地产抵押价值评估抵押价值类型分析抵押贷款价值清算价值价值类型选择房地产抵押价值评估的特征房地产实物形态的绝对不动性和价值形态的相对流动性的对立统一。房地产抵押资产并不是对资产本身抵押，而是对其权利的抵押房地产抵押资产的评估目的是贷款安全回收目录房地产抵押价值中收益法的理论概述收益法的理论基础收益法的概念及应用公式收益法的适用性以抵押为目的的房地产评估时应注意的事项有效地控制和规避房地产抵押评估风险实务中房地产抵押贷款估价应注意的问题第章房地产抵押价值评估的现状、问题及对策房地产抵押价值评估的现状房地产抵押价值评估中存在

7、的问题评估公司任意估价，行业规范缺乏约束性房地产抵押评估费用承担着认定不清评估机构和银行在评估上没有建立联系评估报告效力低收益法在应用上存在问题房地产抵押价值评估的改进对策规范抵押价值评估的操作建立抵押物动态评估体系提高评估机构人员素质，加强评估人员道德教育对收益法进行改进，使之符合我国国情第章国际大厦房地产抵押价值评估案例分析对拟评估的房地产进行估价设计对拟评估的房地产进行全面的了解就委估房地产的评估方法进行合理分析案例分析的预期成果国际大厦房地产具体情况分析实体状况分析权益状况分析国际大厦区域因素分析英文摘要及关键

8、词区域概况分析微观区位因素分析国际大厦房地产市场背景分析基于收益法的国际大厦房地产抵押评估过程分析国际大厦房地产应用收益法评估的参数确定国际大厦房地产抵押价值计算过程第章结论与展望離展望附录一：无风险收益表教賴第聿引言第章引言选题背景及意义选题背景年美国金融危机爆发，美国资产价格泡沫破灭并引发了全球金融市场的持续动荡。许多民众在恐