商业地产市场调研技术与应用培训.ppt

《商业地产市场调研技术与应用培训.ppt》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、商业地产市场调研技术与应用版权声明：本文仅供世纪通泰内部交流使用，版权归通泰地产集团所有，未经通泰集团书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。仅供内部讨论注意事项请各位同事将手机关闭,以确保培训效果;请各位积极参与，各抒己见!2培训内容及安排第一部分：商业地产基础知识第二部分：商业地产市场调研第三部分：商业地产市调案例3Part1：商业地产基础知识商业地产的含义何为商业地产商业地产与住宅的区别商业地产的分类按市场形式分类按物业用途分类按建筑特征分类按物业区位分类按经营方式分类按经营类别分类按销售方式分类按物业产权分类商业地产基本术语商

2、圈定义商圈形成与发展商圈应用业态基础业态分类业态辐射范围业态特征业态调研案例商业地产的内容商业地产开发运营三个层面贯穿商业地产的三种行为商业地产的四个元素商业地产的发展商业地产的发展条件商业地产的发展特点及趋势4商业地产的属性本身来讲有广义和狭义之说。狭义的商业地产就是我们平常说的商业的交易场所；广义应该包括商场、酒店、写字楼、商务公寓等，一切可以用来销售和经营这些物业综合体的运营形式，都叫商业地产。商业地产的含义商业地产是包括购物中心、商业街、SHOPPINGMALL、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业房地产、住宅和写字楼的底层商铺等与住宅类有很大区

3、别的房地产产品。5商业地产与住宅房地产的区别住宅房地产商业地产发展商大多数采取开发销售的模式其资金回收模式相对简单商业地产项目是只租不售、或只销售部分的面积，靠企业长期持有大多数的住宅类产品的购买者在购买住宅类产品时，主要是买来自住的大多数购买者购买商业地产类产品是作为一种稳定型、投资回报率较高的一种投资工具，买来作为投资用的发展商只要将房子卖出去，将社区的物业管理做好，就基本算是大功告成发展商考虑的不仅仅是如何将商铺卖出去，而且还要将后期的经营、推广作为第一等大事来对待6商业地产的内容商业地产开发运营的三个层面/商业地产开发的三种行为/……Part1：商业地产基础知识7商业地

4、产在开发和运营中涉及到三个层面资本运营商业地产市场开发运营管理8开发行为投资行为经营行为贯穿商业地产全过程的三种行为9开发商投资客商户消费者商业地产的四个元素10商业地产的发展商业地产发展条件/商业地产发展特点及趋势/……Part1：商业地产基础知识11发展阶段阶段一阶段二阶段三阶段四原始形态传统商业现代商业广义商业特点消费者对价格敏感满足单一购物需求综合商业形态满足多种需求转型商业形式，个性消费表现形态马路市场、地摊、集贸市场百货商场、商业街、批发市场、超市、街铺零售店ShoppingMall、大型购物中心、专卖店、精品店旅游地产、商务地产、物流人均GDP（美元）低于110

5、01100-20002000-44004400以上发展阶段原始形态现代商业广义商业商业发展曲线1100美元2000美元人均GDP传统商业8000以上美元4400美元欧美参考的主要判断元素为人均GDP、城市家庭汽车拥有量和公共交通条件；在国外人均GDP3000－4000美元时，家庭汽车拥有率15－20％，商业地产发展（ShoppingMall为例）才开始进入发展阶段；人均GDP10000美元，家庭汽车拥有率60％，才是成熟发展阶段。商业地产的市场发展条件欧美：12亚洲及国内（含香港、新加坡等）主要判断元素为人均GDP、城市家庭汽车拥有量、公共交通条件、人口密度、消费总量等。商业地

6、产主要分为两类：一是都市型商业地产，其发展条件为城市人均GDP水平达到2500美元；二是郊区型商业地产，其发展条件为城市人均GDP水平达到3000美元、公路发展极为充分、城市家庭汽车拥有率达10－15％。亚洲及国内：13高品质商业地产分割商铺领风骚国际资本加紧抢滩第三方经营管理发展趋向显著商业地产发展趋势及特点商业地产的发展特点与趋势14商业地产分类市场形式分类/物业用途分类/建筑特征分类/……Part1：商业地产基础知识15分类方法种类举例按市场形式分类大型商厦天河城广场、广百新翼专业市场天河电脑城、白马服装大厦小区商铺深圳四季花城商业街、祈福新村商业街按物业用途分类购物中心

7、天河城、中华广场小区配套商铺骏景花园商业街、华景新城商业街专业市场南岸装饰材料城、美居中心批发及商贸中心天雄布市餐饮及美食广场百福广场按建筑特征分类商业大厦中泰国际广场、时代广场住宅区商铺即小区配套商业铺位临街商铺即市区道路临街商铺步行街露天商铺北京路步行街商铺地下商城流行前线、康王商业城商业地产的分类16分类方法种类举例按物业区位分类商业区物业名汇广场、名盛广场住宅区物业即小区配套商业铺位近郊物业顺德国际商业城、五洲装饰世界按经营方式分类统一经营物业以产权酒店和商务公寓采用较多或只租不售的