X秦皇岛盛泽豪庭酒店公寓项目营销策略.ppt

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1、2012MARKETINGSTRATEGYREPORTOFXIETUROADPROJECT盛泽豪庭酒店公寓项目营销策略CONTENTS2_项目策划1_市场分析3_销售执行4_案例借鉴盛泽豪庭_MARKETRESEARCHPORTION市场篇本次报告的市场研究工作，我们围绕以下三大核心问题展开：1、在目前的市场下，怎样的价格是相对合理，同时又能实现快速去化的？价格层面2、怎样的定位及包装能够实现该目标？定位操作层面3、项目客群是哪些？他们的关注点又是什么？客户层面Q1Q2Q3STEP1：项目本体分析项目基本情况概览本

2、体分析项目区位及交通项目隶属海港区，位于迎宾路上距火车站800米；地处火车站与人民广场商业区，距离火车站仅400M，地段繁华、配套齐全，出行便利区位南二环沿线火车站实景合宝路实景紧邻迎宾路、汽车站、火车站、公交线路繁华，直达各地，快客繁多车行5分钟即可到达人民广场及附属周边商圈交通人民广场实景项目周边环境项目周边生活和办公配套均及为成熟周边紧邻秦皇岛各大商务酒店周边沿街商业繁华，且有成熟居住社区天洋新城等本案STEP2：包装定位基于市场的思考定位思考酒店式公寓销售模式分析产权形式经营模式客户特征分布区域特征大产权出

3、售统一经营大产权统一经营的酒店式公寓对资本的要求很高，资金的门栏使得这类酒店式公寓很难允许个人投资者投资，一般都是投资基金或专业公司操作，租金收益相对较高。以度假区域和CBD商务核心区为主小产权出售统一经营以投资客为主，在调查中发现，这类酒店式公寓的租金和出租率比大产权酒店公寓的要差一些，但是比小产权非统一经营的要好的多，故投资回报率相对更有保障。区位相对繁华，有相对稳定的长期租用客户小产权出售非统一经营客户以SOHO办公自用客、过度型居住客及投资客为主。因为非统一经营导致没有统一的管理使得同一栋楼中的各个小公寓之间

4、存在很大竞争，故租金收益上不如统一经营，更适合自用。区位相对偏远，客户以自用为主酒店式公寓盈利模式分析酒店盈利模式租/售方式模式特征分布区域特征全出租酒店公寓开发商自己持有或将产权分割授给小业主皆可1.以长期租赁为主。2.将物业以酒店的方式进行长期经营，通过租金取得利润。3.管理较为单一，容易创品牌。4.同时又具有资金回收期长投资风险高的特点。5.投资者一般不在酒店居住，而是将物业委托给酒店管理公司统一出租经营，获取年度红利以度假区域和CBD商务核心区为主可租售的酒店式公寓部分出租，部分开发商自己持有经营1.卖掉一部

5、分，留一部分出租，降低投资风险。2.小业主在经营上有难度可委托该管理公司经营管理，也可自己出租，或自用，导致租金不应相同。区位相对繁华，有相对稳定的长期租用客户产权出售酒店公寓产权出售为主1.将物业的每个单元分割为独立产权出售，而购房者购买时支付物业总值50％的投资款，余款由开发商或银行提供按揭贷款。2.小业主作为居住或办公皆可，亦有部分纯投资客以出租的方式收取租金获得收益。区位相对偏远，客户以自用为主本案打造的是“小众的奢华”带有主题感的酒店式公寓或服务式公寓1.知名酒店经营公司或知名物管公司2.小众但彰显身份的另

6、类主题为达到以上效果需满足2点要求项目定位思考STEP3：项目客户研判竞品提供的思路客户研判区域竞品客户状况区域竞品客户基本以在秦皇岛做生意或工作的外地人为主，一方面由于不限购，另一方面酒店式管理和精装修交付等便利配套也是这些客群选择置业的主要原因；经营规模较小公司，5—10人的办公地点；看中火车站附近租金高投资回报的因素，选择投资置业。购买客户租赁客户暑期来秦皇岛度假人；经常往返于外地和秦皇岛之间的生意人；火车站周边工作的企业高管或是周边高级白领核心客群偶得客群辅助客群本案客户预判西南郊区的中高端客户；高端而小众

7、的自住客及小公司办公；看中项目低总价和后期发展的投资客多次置业投资客在“限购”、“限贷”的大背景下，希望购买办公性质产权房不影响其后正常住宅房源的购置，且看中本案升值潜力。标签：看重项目品质和便捷交通，希望不影响其余的住宅购房在秦皇岛工作的外地人士，喜爱秦皇岛生活氛围，注重高端物管等生活品质，喜爱本案另类的特色主题。标签：看重项目品质、特色主题及周边生活配套认同项目便捷、繁华而小资的生活氛围，认同本案项目理念，在楼市低弥期购置投资和自用皆宜的产品，看中区域投资回报标签：注重项目性价比，认同项目理念及周边配套设施喜爱秦

8、皇岛生活氛围的外地人盛泽豪庭_COMMUNICATIONSTRATEGYPORTION企划篇剖析/一维成竞品解读客户解码关键词解密PRODUCTANALYSIS如何在与海景公寓、居住办公型公寓的竞争中突围而出，将是吸引客源的保障。当前秦皇岛的各个项目，大多都有小体量的公寓项目，金梦海湾NO.1、金梦海湾第一观、秦皇国际公寓等海景公寓和玉龙湾、秦