广州卓越蔚蓝城邦豪宅项目营销推广策划销售执行策略.ppt

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1、正本清源理顺一条线一个被修改了3次的文本空谈误“城”以可执行性为第一原则金燕达观与您深入探讨卓越·蔚蓝城邦的执行之道现在开始蔚蓝城邦的项目简报总建面57万平方，内外围城。规模较大，容积率较高；外城以城市功能为主：商务/商业/多元/开放内城为封闭式别墅社区：安全/尊重/独立/私密区位板块：处于相对欠发达的东站片区；位置相对边缘；资源条件一般。产品布局：南低北高，分区明确，形成组团景观，沿街区域布置小户型洋房产品；建筑风格：西班牙＋南加州；社区配套：优质水景园林、尊贵会所、幼儿园，社区大型商业。物业类型建筑面积（平米）容积率面积区间户型该

2、类型户型的建筑面积（平米）占整体比例双拼21000.5280-3805房3厅4卫21000.38%联排500000.7180-2504房3厅3卫500008.94%叠加130001180-2303/4房3厅3卫130002.32%情景洋房200001.370-802房2厅1卫35290.63%85-903房2厅1卫47060.84%115-1203房2厅2卫55530.99%130-1353房2厅2卫62121.11%高层246288570-802房2厅1卫369436.61%95-1103房2厅1卫/2卫369436.61%120-

3、1303房2厅2卫7388613.21%140-1604房2厅2卫6157211.01%160以上4房2厅3卫369436.61%北地块227908445-501房1厅1卫113952.04%65-702房2厅1卫455828.15%80-903房2厅1卫7976814.26%95-1053房2厅1卫/2卫5697710.19%110-1203房2厅2卫227914.07%140-1604房2厅2卫113952.03%蔚蓝城邦的产品结构以近60万大城体量，输出领导性品牌的传统豪宅进化观，建立特有的价值体系当我们把目标定于常平领袖的时候

4、，就已经决定了我们的不同。既要与本土亲和，又要与土豪划清界限，才是我们应有的姿态。·战前思考·依托集团“追求卓越、不断超越”的品牌理念再造蔚蓝系列“以人为本、美学筑家”的高端形象以全方位的视角“机会分析/策略体系/推广执行”带领消费者认知蔚蓝城邦的沉甸甸含金量真正施行“整合营销”的全方位攻势给常平一点蓝色瞧瞧PART1机会分析蔚蓝城邦SWOT分析竞争市场的差异界定目标人群的心理洞悉区域板块的全局观察项目品牌的层次规划蔚蓝城邦的SWOT优势：规模宏大，57万平方米，内外成城；主干线交汇，高速隘口，车行方便；东莞火车东站规划，片区前景看好

5、；卓越与蔚蓝的母子品牌价值强大；无可比拟的产品优势；劣势：片区发展落后，不是有钱人置业首选；地块现有价值无法支撑绝对豪宅形象;欠缺生活配套、自然山水、教育资源；机会：东站规划发展带动项目的关注；政府政策：常平由镇到城的大趋势；常平消费模式和居住观念的改变。威胁：传统豪宅的市场冲击市场政策的可变因素新型产品的市场教育常平从来不平常常平曾经是东莞地产的标杆镇区当地人对豪宅有强烈的固化认知常平高端市场供应量少，存有机会点。（别墅产品以独栋与联排为主，主打生态环境，目前市场在售的别墅项目只有东坑尚河园、誉景名居、万科城新推长岛别墅组团。）卓越

6、·蔚蓝城邦，如此规模，如此素质，必然占位区域豪宅第一阵营。此阵营的竞争项目>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>常平万科城/东田翠湖湾/誉景名居/御苑花园…光大锦绣山河/万科松山湖一号...他们在说什么，在做什么？常平万科城推广节奏：“常平从此不平常”→“万科再造一座城”→“世界珠三角，万科别墅城”→“家族原墅”东田翠湖湾推广节奏：“定制名流生活”→“最纯粹的阶层”→“大宅、大公园、大人生”誉景名居推广节奏：“纯别墅社区”→“只有368户”锦绣山河推广节奏：“光大松山湖史诗巨著”→“中国人的山河梦”→“博观者，鉴藏山河”→“从伟大到

7、卓越”→“壮丽，一统山河”锦绣山河山河高度东田翠湖湾阶层气度誉景名居纯粹之尊？蔚蓝城邦怎么说常平万科城大城原墅前有围堵，后有追兵，竞争对手都占据的自身的豪宅高位。蔚蓝城邦需要一种豪宅的占位。高调入市，界定为一线品牌。形成自我高度，傲视群雄成为主角。卓越·蔚蓝城邦常平万科城誉景名居金凯水都东田翠湖湾中央公园一号世纪康城中惠金士柏山要走高，项目就必然以别墅形象入市。理清竞争层级，集结别墅的产品特征，差异化竞争区隔。别墅区间洋房区间以别墅形象让蔚蓝城邦成为一个符号订在市场的最高位上。让后期的产品有势可依，就能以高带低、形成顺势。合转承起（高

8、度）：我最（众力）：我能（形象）：我是（复合）：我有双拼＋联排叠加＋情景洋房小高层/高层/公寓南地块＋北地块确定“别墅最大化”的产品定位以博取利润最大化，分解容积率后，一、二期以低密度别墅/类别墅产品启动，建立项目高端物