兴业紫苑江岸地产项目定价方案.doc

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1、兴业·紫苑江岸定价提案一、可类比项目综合分析1、可类比项目基本情况一览表：表一：序号楼盘名称开发商地理位置物业类型市场形象定位小区内配套设施1尚格名城（中外合资）尚格置业天元区庐山路与长江北路交汇处西北角联体别墅、多层、小高层、高层复合型城市社区酒店、教育、商贸、会所等2湘银·阳光水岸株洲湘银房地产开发公司天元区嵩山路与长江北路交汇处西北角小高层、多层、商铺株洲新外滩社区内生活配套较成熟3海创·明珠花园株洲海创房地产开发有限公司天元区明珠路，长江北路与湘江风光带之间多层纯海派围合式园林大社区配套完善4东方明园恒基房地产荷塘区新华东路53号流芳

2、园旁多层、高层为主，少量商铺、写字楼10万M2原版维也纳风情名宅配备尊贵会所，实行人车分流5外海·玫瑰名城株洲外海房地产开发有限公司荷塘区桂花路5－6层多层为主，外加小高层和Townhouse开启株洲新都市主义浪漫生活多功能会所、游泳池、托儿所、欧洲风情商业街等6西子花园2期株洲市九洲房地产开发有限公司荷塘区政府西侧，原市老干所用地多层、小高层行政级现代生态社区商业街、尚品会所、品牌学校双语幼儿园7湘江四季花园·山水苑株洲湘银房地产开发公司、江山置业有限公司芦淞区建设南路商贸中心地段小高层纯山林、纯水岸景观住宅风情会所，风情商业街8惠天然·山

3、水国际湖南惠天然房地产开发有限公司卢淞区南部小高层、多层会所、商业街、泳池、高尔夫练习场等表二：序号楼盘名称占地面积建筑面积建筑密度容积率绿化率物管费用定价起价均价1尚格名城800亩120万M22.2537.5％168019005/52湘银·阳光水岸3.2万M28万M22.540％小0.88多0.58小1780多200020003海创·明珠花园163亩16万M21.4540％多168023684东方明园27278M299300M235％3.6441％小148019005外海·玫瑰名城235亩23万M21.4735.2％0.6518002000

4、6西子花园2期58万M212万M245％小0.88多0.58166018707湘江四季花园·山水苑30万M2约13万M228.6％40.9％0.88168021008惠天然·山水国际约200亩20万M215％1.564％190023002、可类比项目具体分析（1）总体情况综述就调查项目的区域分布来看，主要分布在天元、荷塘、卢淞三个区；建筑类型以多层和小高层为主；大多数楼盘规模大，区内配套设施齐全，市场形象定位也各有特色，具备各自独特的卖点。从各项目的具体数字指标来看，占地面积分布从几十亩到近千亩，且具有建筑密度低、容积率低、绿化率高的特点。其

5、中，平均容积率约为2，平均绿化率为43％。物业管理费小高层为0.88元/平方米，多层为0.58元/平方米。多数项目的起价集中在1700元/平方米左右，均价在2000元/平方米左右。通过计算可知，被调查项目平均起价为1740元/平方米，均价为2055元/平方米。（2）各项目具体情况分析序号项目名称优势不足1尚格名城²地理位置优越，外部景观环境优美，人文气息浓厚²规模庞大，定位高档，物业形态多样²区域内各项配套设施完善²法国地中海风情景观设计有特色²开发商实力雄厚，市场推广形象好²建成后将成为株洲标志性居住区，未来升值潜力大²周边生活及市政等各项

6、配套设施的完善尚需要一定的时间²沿江风光带、湘江五桥、庐山路、体育中心等还未建成²项目开发周期较长，小区内各项配套设施的完善需要时间5/52湘银阳光水岸²毗邻沿江风光带，拥有水景优势²交通较为便利²离市委、市政府和炎帝广场近，人文气息浓厚²绿化率高，社区内生活配套成熟²户型设计类型多样，且注重人性化²开发商有一定知名度²沿江风光带的建设需要一定时间²河西整体配套有待完善²容积率相对较高²园内景观规划设计较少3海创明珠花园²毗邻沿江风光带²地理位置相对较好，交通便利²规模较大，景观设计好²容积率低，绿化率高²开发商有知名度，楼盘综合品质较高²沿

7、江风光带的建设还未完成²河西配套尚需进一步完善²楼盘均价较高4东方明园²地理位置优越，交通便利²周边生活等各项配套设施完善²毗邻流芳公园，具备一定的景观优势，自身绿化率也较高²周边教育资源丰富，文化氛围好²物业形态多样²楼盘综合素质好，物管为品牌企业²维也纳风情有卖点²容积率较高²规模较小，难以建立品牌优势²小区内生活及其他配套设施缺乏5外海玫瑰名城²地理位置优越，交通便利²项目规模大，品牌形象好²区内各项配套完善，容积率低²欧洲风情建筑外观漂亮，档次高²提倡节能生活²物业管理费用较低²目前一期已基本售完，市场评价高²入口处环境复杂，外部环境

8、不够好²绿化率相对较低6西子花园2期²地理位置优越，交通便利²周边配套齐全，行政氛围浓厚²总体规模大，物业形态较多样²绿化率高，得房率高²项目外观形象好²项目综合素