南京品众-XXXX年睢宁项目全程策划提案.ppt

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1、睢宁项目·全程策划提案1社会背景解析1.1支柱经济1.2人口属性1.3GDP状况2睢宁房产市场解析2.1土地市场状况2.2价格走势2.3市场销量3项目SWOT分析3.1SWOT列表3.2综合分析3.3应对策略4项目定位4.1定位方法4.2产品定位4.3客群定位4.4案名定位4.5建筑风格定位4.6户型配比5营销推广策略5.1卖点提炼5.2广告主题5.3广告表现原则5.4媒体选择5.5时间营销5.6产品包装6景观设计建议6.1总体设计建议6.2设计细则建议目录1社会背景解析1.1支柱经济全县共有工业企业900多家，其中传统工业企业150余家，初步形成了“白色家电、纺织服装

2、、皮革皮具、钢铁机械、医药化工”五大主导产业，具有一定的规模优势，成为睢宁工业经济的支柱。其中天虹纺织2004年香港上市，是世界牛仔弹力纱的最大生产基地，2010年预计实现产值7亿元；睢宁依托五大主导产业，经济发展迅猛，城市化建设稳定快速，为房产市场带来强大的市场需求与购买力。解析1社会背景解析1.2人口属性◎全县133万人口，城区23万，每年外出务工人员达35万人，其中含乡镇中70%的年轻人；◎全县现有劳动力60.3万人，其中23.6万人为18—35岁，21.9万人为35—45岁，11万人为高中及以上文化程度，每年新增劳力1万人；每年35万人到经济发达地区工作，收入大

3、幅提高；70%的外出务工人员为年轻人,市场住房需求非常大；解析1社会背景解析1.3GDP状况◎2009年睢宁地区生产总值完成151.15亿，相较2008年，同比增长14.7%；◎人均GDP为13678元，同比增长20.5%；地区生产总值及人均GDP的逐年升高为睢宁房地产的发展提供了强有力的购买力。解析2睢宁房产市场解析2.1土地市场状况备注：2010年上半年市场成交量为810亩，下半年预推1500亩.2睢宁房产市场解析◎受次贷危机影响，睢宁2008年房产市场仅出让土地400亩；◎2009年市场回暖，出让土地量开始急剧倍增，达到2000亩，这些土地将会在2010年或是20

4、11年进入市场，届时睢宁房产市场竞争将会更加激烈；◎2010年上半年实际出让土地810亩，受政策打压性影响，预计下半年的实际出让土地量会远远低于1500亩的土地预推量，意味着2011年的市场会少些火药味；解析2.1土地市场状况2.2价格走势2睢宁房产市场解析2睢宁房产市场解析价格，市场的晴雨表，从睢宁房价一览表上可以看出睢宁房价呈逐年递增态势；一般情况下造成房价增加的原因有两个，一是供应量的减少，物以稀为贵，价格相应就会上涨，从表一中可以看出，睢宁土地的供应量亦是递增的，所以排除这个原因；二是需求量的增加，社会主义现代化建设是我国现阶段发展的主旋律，而推动现代化发展的两

5、大动力是城市化与工业化，睢宁城市化发展的进程推动着广大乡镇居民对住房的刚性需求。解析2.2价格走势2睢宁房产市场解析2.3市场销量成交套数成交面积月均套数套均面积备注2010年（上半年）1860套181477㎡310套98㎡截止6月7日2009年6393套654477㎡533套102㎡2008年1781套194484㎡148套109㎡解析◎从08到10，睢宁房产市场呈现低—高—低现象；◎刚性需求为主导的四级市场对政策及经济的影响亦较为敏感；◎睢宁套均面积呈现逐年递减的态势。3项目SWOT解析3.1项目地理位置3项目SWOT解析3.1项目SWOT分析表优势：•毗邻睢宁最高

6、学府—北睢中；•位于睢宁城市发展方向的新北区内；•顺应睢宁城市化发展的主潮流；劣势：•贴近高速出口，车流量大，存在马路通行安全隐患；•北城新区生活配套及交通状况尚不完善；•距离纺织厂较近，消费者存在一定消费抗性；机会：•市场现有竞品存在严重的产品同质化现象；•竞争项目没有规避各种物业形态的缺点；•各项目均没有主打景观诉求点；威胁：•本市场土地供应从08年400亩，09年2000亩，到2010年2310亩，逐年递增，市场竞争激烈；•周边存有强势项目，既有本地品牌，又有高端品牌；•目标客群对新生事物的接受力；3项目SWOT解析3.2综合分析睢宁房地产初期相较于徐州其他六县，

7、起步较晚，市场化程度较低，近两年，随着县委书记王天琪“大干项目，干大项目”口号的提出，市场开始朝着规范化、规模化的方向发展，此社会背景对本案的优势、劣势、机会、威胁各个方面均产生影响。解析3项目SWOT解析3.3应对策略发挥优势目标：将优势转换为独特卖点方法：深度挖掘项目固有卖点，包装宣传。解决劣势目标：大化小，小化无方法：督促政府的市政工程进度，建立过街天桥或是设置红绿灯，降低抗性。3项目SWOT解析3.3应对策略利用机会目标：机会→独特卖点方法：寻找市场空白点，解决现有各种物业形态的缺点，将机会顺势转为独特卖点。应对威胁目标：破坏性降