SOHO项目定位报告.ppt

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1、SOHO领地（暂定）定位企划报告（简）成都柏鑫房地产营销策划有限公司前言特劳特用无数次全球500强的品牌战役证明了他的理论——定位制胜。中国的目前甚至数年内的住宅市场都将处于一个求大于供的阶段，而商业地产则不然，任何一个纯粹的商业地产项目如果不经过慎密严谨的市场分析定位，其存活率、投资回报目标都将成为充满悬疑的问号，而精明的投资者（而不是住宅市场的需求者）明显不会为一个定位模糊甚至错误的商业项目买单。本案执笔者曾为攀枝花本地“曼哈顿”商业项目提供全案策划，在前期对攀枝花区域内的商业形态做综合调查与分析中，发现了攀枝花商业形态（如消费者消费行为、各种业态规划的存活率、众多

2、商业项目现状等等）与外地的诸多不同。本项目策划定位及未来一系列商业操作均应以攀枝花地方商业特色出发，以创造不一样的产品概念作为主线开展工作，以保证最终产品定位的正确性及项目的成功销售，以及本项目商业的持久热度。攀枝花各区域主要经济数据（项目地块属东区管辖范围内的炳三片区）2009年攀枝花各区县主要经济数据（单位：亿元）2010年攀枝花各区县主要经济数据（单位：亿元）经济数据2011年：一季度，第一产业增加值完成3亿元，增长2.6%，对经济增长的贡献率为0.4%；第二产业增加值完成110.72亿元，增长18.1%，对经济增长的贡献率为87.5%；第三产业增加值完成32.3

3、5亿元，增长7.6%，对经济增长的贡献率为12.1%，第三产业拉动GDP增长1.8个百分点。全市民营经济增加值完成60.8亿元，增长18.8%，占GDP的比重为41.6%。经济数据攀枝花消费人群调研分析3名市场调研人员，历时7天，6场消费者访谈，涵盖东、西、仁和三区，市中心、炳三区集中采样。400份消费者问卷调查，为商业项目提供尽可能周详的参考信息。任意商业项目的商业价值都是通过消费者在其项目内的消费行为实现的，因此，消费者的消费水平、消费习惯、消费需求直接影响商业项目的定位及经营状况消费者调查消费者调查问卷构成消费偏重运动、娱乐，动漫、文化书籍日常生活用品购买休闲娱乐

4、、餐饮消费休闲娱乐、健身、餐饮消费者调查收入状况比较电子产品等业态而言，居民对日常的生活必需品消费比例仍较大。25-44岁消费人群对餐饮娱乐等方面的消费最为活跃消费者调查消费结构平均每次的商超消费。商超消费比例所反映攀枝花消费者的购买能力比较乐观。25-44，攀枝花主力消费群年龄层偏大。消费能力与收入成正比。消费者调查消费水平消费者调查商业满意度调查显示，攀枝花消费者对目前商业现状整体满意度不高，尤其对娱乐行业满意度较低。消费者调查市场期待消费者调查总结消费者调研总结攀枝花地区人口素质有较大程度的提升，对居住环境及配套设施的需求也相应提升。攀枝花消费者对商业业态的丰富性

5、基本满意，但对目前商业的品质提出了更高的需求。其中餐饮娱乐服务业整体服务档次整体不高，无法满足消费者更高的需求。区域内购物中心及餐饮娱乐业态需求强烈。商业市场调研针对消费者的消费需求，现有及未来的商业市场是否可以满足消费者不断提升的消费需求？对现有及未来商业市场的分析显示出重要的作用区域商业市场针对性调查研究分析东区：攀枝花是四川省西部商贸中心建设规划中的7个省际商贸中心城市之一、四川省服务业发展总体规划(2009-2012年)中的8个次区域物流中心之一和四川省二级物流节点城市。而东区位于攀枝花市中心城区，是攀枝花的政治、经济、文化、金融中心，区位优势突出。东区面积1

6、67平方公里，常住人口34.4万人。特大型钢铁钒钛联合企业攀钢，就坐落在辖区内的弄弄坪片区。东区GDP连年占据攀枝花各区县首位。到“十五”末，攀枝花市东区人均第三产业增加值达到10286元。2010年，东区第三产业完成招商引资项目33个，实际到位资金12.2亿元，占全区招商引资实际到位资金的48%；第三产业完成固定资产投资22.62亿元，占全区固定资产投资的48.7%；完成外贸出口1.57亿美元，占攀枝花市目标任务的88%，实现旅游收入9.6亿元，占攀枝花市目标任务的53%。炳三片区：“十二五”规划重点建设的新区依据攀枝花城市总体规划，攀枝花将建设以行政办公区集中、高端

7、服务业集聚、生态优美宜居于一体的现代化新型城区。新区以炳三、炳四、干坝塘为核心区，北连炳草岗、大渡口，南接仁和镇，拓宽攀枝花中心区发展空间。通过城市新区建设，为建设区域性中心城市注入新的活力。“十二五”期间，力争新区建设初具规模。（摘自攀枝花市“十二五”规划纲要）商业市场调研区域简述商业市场调研区域业态分布写字楼分布商场分布项目片区内商场、写字楼项目暂时性相对缺失，商住项目较多商业市场调研区域业态分布餐饮业分布娱乐业分布项目片区内规模餐饮娱乐项目暂时性相对缺失商业市场调研周边项目商业市场调研现有竞争商业金瓯广场竞争强度★★★★目前离本项目