滨江商贸城营销总纲.ppt

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1、天知观点2013年12月滨江·商贸城——海西钢铁产业地标营销策略思路报告滨江商贸城——海西钢铁消费市场的“桥头堡”，承载海西经济转型、升级的历史重任充分利用项目作为城市物流核心枢纽功能，打造项目集加工配送中心、仓储融资中心、采购交易中心、电子商务中心、综合服务中心五位一体的复合型钢铁物流市场。把项目发展成为海西首屈一指的现代化综合钢材物流贸易中心；项目将为海西钢材流通贸易领域的提档升级，形成辐射亚太地区的钢材集散地，保持海西钢材贸易流通市场良性持续、快速、健康、协调发展做出积极的贡献。中国钢铁看长乐长乐钢铁在商贸城4前提：目标的审视与确立目标与本体认知1项目目标：前期以树立品牌为目标，中

2、期以品牌带动速度提升，后期追求利润最大化前期目标树立品牌形象，以理性价格入市，实现第一、二坡销售中期目标依托前期的品牌形象与销售势能，带动整体销售速度的全面提升。以经济效益最大化为目标，达到销售价格的最高点。后期目标三、1.营销策略：项目总括SOHO办公区钢材交易区SOHO办公区科技展示中心高端住宅区五星级酒店综合服务电子交易区商业一条街仓储区营销策略：项目总括2.项目总销预算商贸城总销售额估算地块产品面积预估单价预估总销A地块商务办公322317000225617000餐饮建筑及配套5179315000776895000地下车位2068000016480000B地块产品展示楼37432

3、15000561480000物流中心(SOHO)851367000595952000高层交易楼及配套19741770001381919000多层交易楼16019790001441773000地下车位185080000148000000C地块商务办公12273700085911000集中式餐饮及配套1906515000285975000地下车位1898000015120000D地块酒店220006000132000000商务办公200007000140000000餐饮1597415000239610000员工宿舍17238975001292917500地下车位759800006072000

4、0合计74003695003.营销策略：B地块规划B3地块B3地块经济数据2、B3地块商业墅产品情况：如上表所示：B3地块商业墅共计8个围院，每个围院分别由18-24栋商业墅组成，共计168栋商业墅，总建筑面积达75400。84㎡（计容面积）。B3地块总销预算根据以下楼层定价可估算出B3地块商业墅总销金额预计约为5.12亿元（如下图所示）。12全区分5期进行推售，分期原则主要依据产品差异搭配、资金回笼角度；考虑住宅是实现项目可销售主要手段，建议14年尽早启动D地块实景展示营销商业招商销售16-18年五期15-19年四期15-16三期14-16二期写字楼价值标杆奠定高端商墅全景呈现价值拉升

5、价格高层首次亮相休闲景观展示商业别墅入市样板撼世呈现14年一期一期产品二期产品三期产品四期产品五期产品本案销售目标高层10万㎡/年，商墅42套/年，写字楼7万㎡，预估本项目的销售周期约6年B3地块经济数据1、B3地块产品情况如上表所示：B3地块主要由4栋SOHO、52栋交易楼组成，建筑面积为185926.43㎡（计容面积）。按照目前工程节点，最先达到销售条件的为B32#--B39#楼部分。因此，本次营销推广方案将针对商业墅部分展开。142014年重点目标理解：全面提升项目影响力与B3地块第一批商墅产品销售与D地块住宅第一批销售。本报告重点针对2014年制定营销策略15寻找营销的发力

6、点市场竞争研究2市场竞争研究寻找项目的客户群体1、宏观视角2、市场视角3、竞争视角项目目标的确立市场已提交资料住宅市场调查报告园区周边项目调查报告以下主要讲述钢贸市场项目个案钢材市场需求激增连江海峡商贸城在未来几年，我国逐步实现经济结构调整、转变发展方式，GDP年均增速为8%～9%时，预测2015年粗钢需求总量在6.7～7.5亿吨左右，年均增速2.6～4.6%。折算为钢材需求量为6.3～7.0亿吨（不含重复材）。预计GDP年均增速为9%～10%预计GDP年均增速为8%～9%年份钢产量比上年增减量比上年增长率2005年382.3360.2318.7%2006年465.4883.1521.7

7、%2007年588.43122.9526.4%2010年1086.9138.514.6%福州粗钢销量增长表政策环境发展全国物流新城2009年国务院发布《物流业调整和振兴规划》，规划中指出，区域性物流节点城市包括：哈尔滨、长春、包头、呼和浩特、石家庄、唐山、太原、合肥、福州、南昌、长沙、昆明、贵阳、海口、西宁、银川、拉萨共17个城市。政策环境建成长乐钢铁、建材物流新城随着“大福州、新长乐”发展构想的确立和“市区、金峰、滨海三大组团”建