易居郑州升龙齐礼阎项目营销定位报告.ppt

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1、桥梁&价值BRIDGE&VALUE易居中国E-HOUSECHINA谨呈：升龙地产取势与垄断升龙齐礼阎项目营销定位报告2009.12.30本文仅供客户内部使用，版权归易居（中国）投资有限公司郑州分公司所有，未经易居（中国）投资有限公司郑州分公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。1爱家国际华城三期营销研判报告桥梁&价值BRIDGE&VALUE报告大纲郑州市场宏观环境预判项目属性深度解读项目指标解读项目在城市中的位置与关系区域市场研判项目周边配套客户研判类比

2、性国内市场经典个案分析（合肥、武汉）项目与区域市场的关系项目地理属性评估项目核心营销价值提炼项目营销定位营销核心战略取势城市项目营销战略部署区域垄断媒体渠道分析2010年营销计划总表2升爱龙家齐国际礼华阎城项三目期营营销销定研判位报报告告桥梁&价值BRIDGE&VALUEPART1郑州市场宏观环境预判3升爱龙家齐国际礼华阎城项三目期营营销销定研判位报报告告桥梁&价值BRIDGE&VALUE宏观市场环境研判：郑州楼市整体走向研判2009年1-10月份商品住房各月新增投放量情况万平方米15012090■郑

3、州楼市成交量持续走高的情况下，商品房60成交均价也一路走高，在今年11月份达到高峰。30从1月到11月的近一年时间内，增幅达到1113元0/平方米，涨幅26%。1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月累计2009年71.0219.1212.3461.5427.3566.6310.1511.03109.3578.29466.8209年1-10月份商品住房新增投放面积累计：466.82;■2009年1-10月份各月商品住房销售均价4807元/平方米，市场价格稳步攀升。目前市场均价基本维持在5000元/㎡

4、左右的水平，短时间内很难出现大幅度的调整。4升爱龙家齐国际礼华阎城项三目期营营销销定研判位报报告告桥梁&价值BRIDGE&VALUE郑州市商品房、商品住宅施工面积逐步上涨，市场未来竞争较大。2009年1—11月份，郑州供大于求供小于求市商品住房新增投放面积606万平方米，销售面积992万方，供给量远远小于销售量，供需比达到1：1.63，为2009年市场火暴价格快速上升提供了先决条件；11月新增供应量为126.60万平方米，较10月供应67.78万平方米增长了86.78%。近期供应量激增，供求矛盾缓解。

5、5升爱龙家齐国际礼华阎城项三目期营营销销定研判位报报告告桥梁&价值BRIDGE&VALUE郑州市商品房、商品住宅施工面积逐步上涨，市场未来竞争较大。施工面积经历低谷后逐步回升从施工面积变化趋势来看，自09年初，全市商品房、商品住宅施工量逐步上升。数据来源：郑州市统计局竣工面积依然徘徊在负增长区间。前期投资、开工、施工力度降低的影响，竣工项目数量减少，供应吃紧，预计需要数月的恢复期。数据来源：郑州市统计局6升爱龙家齐国际礼华阎城项三目期营营销销定研判位报报告告桥梁&价值BRIDGE&VALUE当前存

6、量与未来2年市场新增供应量中长期来看，盘点未来24个月市场上所有已经开发项目可能上市量、以及已拿地且未来可能上市的推量，未来24个月新增供应约为1527万平方米。其中二七区新增供应量约为179万平方米，占到总量的12%。未来24个月新增供应量预测增量1已开发项目未来增量224个月上市量预估已拿地待开发且未来24个月可能上市的推量二七区179二七区64二七区115郑东新区207郑东新区68郑东新区139金水区575=金水区255+金水区320惠济区132惠济区76惠济区56管城区205管城区127管城区

7、78中原区229中原区90中原区1397升爱龙家齐国际礼华阎城项三目期营营销销定研判位报报告告桥梁&价值BRIDGE&VALUE当前存量与未来2年市场新增供应量盘点市场上已批售未售项目，加上未来24个月的批售总面积，未来24个月的供应总量接近1890万平方米。其中二七区约238万平方米，占到总量的15%；未来全市以及区域市场供应将更加激烈。未来24个月供应总量预测存量未来24个月新增供应量预测截止9月底市场存量二七区179二七区59二七区238郑东新区207郑东新区21郑东新区228=金水区575+金

8、水区158金水区733惠济区132惠济区150惠济区18管城区205管城区261管城区56中原区229中原区281中原区52供应总量预测值：1890万㎡新增供应量预测值：1527万㎡截止9月底存量值：364万㎡8升爱龙家齐国际礼华阎城项三目期营营销销定研判位报报告告桥梁&价值BRIDGE&VALUE宏观市场环境总结：郑州楼市整体走向预测未来发展预测——量价齐涨，竞争白炽化þ成交回稳，市场由调整恢复期进入稳定上涨期2009年1-10月同比增长的各项成交量逐