某房地产项目定位思考(000001).ppt

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1、光谷太阳城项目定位思考武汉德思勤房地产顾问有限公司2003年4月16日一、光谷片区市场分析1.当前供应总量项目占地面积（亩）建筑面积（万平方米）销售周期（年）学府佳园（三期）197183金梭花园6071.5华乐花园508.81虹景豪庭104.80.5当代光谷智慧城135131华城新都108151当代曙光家园20020(约）--山水华庭353.90.5东林外庐200121明珠花园303.80.5尚文创业城--7.4--文豪苑--2.640.5名都花园100068--注：由于汤逊湖片区楼盘产品类型以及客户定位与本片区差异较大，竞争性较低，故未列示，不做重点考虑。1.当前供应总量片区

2、楼盘目前供应总量为184万平方米。按调查获得的每一楼盘开发量结果进行统计，则目前现有楼盘年供应总量约为80-85万平方米；开发区管委会明确表示“在2003-2004年间继续贯彻加大、加快拆迁及土地出让的速度”方针；2.主要卖点结论：（1）主打光谷概念十之七八，流于形式，内涵贫乏；（2）大部分开发商做到产品户型方正实用已是心满意足，全新创新大卖点完全没有；（3）个别楼盘（名都花园）园林景观虽然设计并非上佳，但已经成为促进实际销售的核心卖点；（4）个别楼盘（智慧城）退让式开发次序安排值得借鉴；3.产品类型及构成比例（1）目前本片区楼盘供给的产品类型完全是以三房两厅两卫为主，面积主要

3、集中在120-130平方米之间，所占比例基本达到40-50%以上，个别楼盘（如当代曙光花园、虹景豪庭）比例甚至达到70-90%；（2）多数楼盘两房两厅面积主要集中在90-100平方米之间，比例相对较低，基本在15%以下（光谷智慧城项目比例相对较高，达到20-30%）；（3）四房两厅面积主要集中在140-160平方米之间，多数楼盘比例基本在5-10%；（4）其他户型（一房两厅、大户型跃式、复式）比例很低。4.价格及销售状况销售状况：（1）三房两厅两卫虽然比例较高，是本片区供给的第一户型，但除个别产品户型较差而导致难以销售外，销售效果普遍良好。（2）两房两厅一卫虽然面积略偏大（基本

4、在90-100平方米），但强销势头明显，说明本片区市场对此需求较大。（3）四房以上户型由于总价较高，而销售状况普遍一般，个别甚至较差。（4）在功能满足需求的前提下，同样户型，面积相对越小的，销售效果越佳。5.畅滞销原因分析结论：（1）户型合理、面积相对市场平均水平适度趋小，从而控制总价是各种户型畅销的共性特征；（2）市场需求主力户型三房及两房由于供需矛盾平衡结果偏向需求方一侧，故依赖大环境因素而取得较好销售；（3）滞销的原因则正是上述畅销原因的反面。（二）我们的竞争对手——大盘决战规模210亩、建筑面积21万m2、容积率1.6主力户型面积三房及四房，面积在110-150m2之间

5、均价多层均价1900-2000，小高层均价2500-2600总价主要集中于20-35万区间工程进度三期多层已完工并基本销售完毕，目前主要销售二期小高层。四期动工时间未定，可能推迟到2004年。入市时间2002年5-6月推广方向居民素质、良好环境，“在线好生活”1.对手动态——学府佳园规模150亩、建筑面积12万m2主力户型面积三房及四房，面积在120-160m2之间均价均价2100-2200总价主要集中于25-30万区间工程进度三期已封顶，四期动工时间未定入市时间2002年11月推广方向大师设计，智能化，环境好2.对手动态——当代光谷智慧城规模249亩、建筑面积36万m2主力户

6、型面积三房及两房，面积在80-120m2之间均价一期预计均价2200总价主要集中于15-30万区间工程进度已经开始拆迁入市时间预计为2003年10-11月，入市量8-10万平方米推广方向精品产品、良好人文、生态环境3.对手动态——保利花园规模1500亩主力户型面积预计以三房、四房为主，面积区间不详均价据了解可能为2800元以上总价预计主要集中于30-45万工程进度一期已经动工入市时间预计下半年开始入市推广方向万科理念、全新生活观念导向4.对手动态——万科城市花园规模160亩，容积率2.0-2.2主力户型面积未定均价未定总价----工程进度一期年底动工入市时间准备2004年3月开

7、始入市销售推广方向----5.对手动态——浙江卧龙地产（三）我们的客户准确把握客户需求——太阳城制胜关键1.潜在客户群（1）武昌东部地区众多高等院校/研究机构的老师、研究人员是本项目最为广泛的购买者来源；（2）光谷片区内大量高科技/三资企业管理阶层、普通白领员工，希望同时满足工作便利性与生活品位性，成为太阳城项目另一目标客户群；（3）项目周边传统企业（中建三局三公司、汽标厂、电机厂、长江有线、汽配厂）中高级管理阶层及离职后的核心技术人员；（4）本地洪山村中的富裕家庭；（5）现有商业街经商户以