惠州某房地产项目定位报告.ppt

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1、惠州美地书香庭院项目定位报告2004.8.26谨呈：惠州市美地房地产开发有限公司项目简介2004年2005年9月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月11月10月8月开工竣工主体封顶入伙用地面积：3.94万㎡；总建筑面积：9.85万㎡；容积率：2.5本项目人人乐往惠阳2目标1期科学的短平快快速回笼资金保证利润2期3街铺最大化保证利润实现合理的开间进深目标下的战略快速回笼资金定位以经济适用房为参照系，实现快速销售产品优先选择建筑周期短，销售速度快的产品销售高品质，高附加值，高性价比有效控制成本，兼顾品质与形象选择最佳展示面，延

2、续经济适用房人气4快速回笼资金定位以经济适用房为参照系，实现快速销售产品优先选择建筑周期短，销售速度快的产品销售高品质，高附加值，高性价比有效控制成本，兼顾品质与形象选择最佳展示面，延续经济适用房人气本项目1期户型配比建议建筑面积区间户数（约）套数比两房两厅一卫60㎡－70㎡8215％三房两厅两卫90㎡－95㎡19135％110㎡－115㎡13625％四房两厅两卫125㎡－135㎡10920％140㎡－150㎡275％合计5455快速回笼资金定位以经济适用房为参照系，实现快速销售产品优先选择建筑周期短，销售速度快的产品销售高品质，高附加值，高

3、性价比有效控制成本，兼顾品质与形象选择最佳展示面，延续经济适用房人气沿街面：约230米小区出入口：约30米道路宽度：36米商铺层数：1层开间：4－5米进深：12米总面积：约2200M2商业部分1期2期总体建筑面积（M2）76001600023600占地面积（M2）南侧街埔独立占地22008000——层数局部2层2层——住宅部分1期2期总体建筑面积（M2）565501835074900住宅平均层数6.56.9——住宅部分1期2期总体建筑面积（M2）64150343509.85万占地面积3.06万0.88万3.64万容积率2.083.92.5首先

4、启动部分独立占地的街铺，可以利用经济适用房人气，在住宅封顶之前即回笼资金由于商业分解了住宅的压力，故本项目可以不设置小高层6快速回笼资金定位以经济适用房为参照系，实现快速销售产品优先选择建筑周期短，销售速度快的产品销售高品质，高附加值，高性价比有效控制成本，兼顾品质与形象选择最佳展示面，延续经济适用房人气外立面——欧式洋房——坡屋顶——顶层送阁楼——铁栏杆——百叶——老虎窗布局——庭院式——1梯4户户型——方正实用——南北向——双阳台——部分大户型送入户花园7学校用地2期快速回笼资金定位以经济适用房为参照系，实现快速销售产品优先选择建筑周期短

5、，销售速度快的产品销售高品质，高附加值，高性价比有效控制成本，兼顾品质与形象选择最佳展示面，延续经济适用房人气原生树木暂时移植到2期备用地，待1期进入园林施工阶段再移植回来如规划路的修建出现问题，可铺设红色行道砖，既经济实用又美观大方8惠淡路沿街面：约230米小区出入口：约20米道路宽度：15米商铺层数：1层开间：4－5米进深：10米总面积：约1900M2与2期互动的节点2层20米×20米，共800M2沿街面：约135米道路宽度：42米商铺层数：1层开间：5－6米进深：15米总面积：约1600M22期集中商业的延展，与1期呼应、互动沿街面：约

6、230米小区出入口：约30米道路宽度：36米商铺层数：1层开间：4－5米进深：12米总面积：约2200M2沿街面：约130米道路宽度：18米商铺层数：1层开间：4－5米进深：10米总面积：约1100M2备注：沿街面尺寸系根据红线图及地块指标表计算得出，有细微误差，但不影响结论街铺最大化保证利润实现合理的开间进深1期街铺的总体规划：7600平方米9项目分析定位规划项目分析定位规划工作流程市场研究10结论1：惠州房地产进入全面快速发展阶段发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）0～800800～40004000～80

7、008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%快速发展2003年惠州人均GDP2501美元；经济增长率13.3％分项研究1：宏观背景112003年惠州行政区划调整:市区范围由东江、西枝江畔延伸到大亚湾，市区面积扩大5倍，达到2672平方公里，市区人口142万地区全省珠三角深圳珠海广州佛山中山东莞惠州江门肇庆城市化率（%）55.0

8、72.6592.4685.4883.7975.0660.6760.0451.6647.0832.52珠三角9市城市化率地区惠城区惠阳区大亚湾区惠东县博罗县龙门县城市