商业地产项目策划案.ppt

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1、关于市场市场背景分析清新县，连续三年广东省县级GDP总量增长第一名，是清远市最具增长潜力和发展的区域清新县2002-2006年全县GDP增长图06年GDP增长32.6%，其中房地产业增长26.3%。06年固定资产投资增长50.6%，其中房地产开发增长80%06年商品房销售面积30.24万平米，增长6.4%，其中住宅增长13.1%，商品房销售额3.41亿元，增长23.8%，其中县城住宅价格增长近30%。清远市区清新县城清新县城与清远市区紧密相连，距广州60多公里，境内107国道，京广复线，清连一级公路，清四一级公路贯通全县，在清远市区位位置具有明显

2、的优势。随着城市规划发展，清新县与清远市区的关系越来越密切，可能成为另一个“禅桂”。清新概况市场战国图1234567981110①瑞枫花园②恒信·凯旋华庭③帝景花园④御峰⑤骏豪城⑥金色家园⑦美林宏景新城⑧龙泉花园⑨怡德居⑩阳光丽居⑾中山丽景⑿百合华园清新县城区以清和大道和清新大道为两条中轴线，以清和大道为界，北面为老城区，南面为新城区，目前大多数项目都集中在老城区，新城区的发展潜力还很大。本案107国道清新县在售项目多，市场处于初级发展阶段，基本上本地消化为主，外力的作用还没有显现12清新市场开始出现一批中高档楼盘，将整个市场价格水平突破2000

3、元，价值提升明显，但仍以多层为主，小高层已经出现，但未形成主流。市场总况案例分析1瑞枫花园户型设计较方正实用，目前的小高层是项目价值最大的单位，但整个小区规划建筑密度大，楼间距小，园林设计简单，地上停车位，缺乏品质感。瑞景馨庭盈枫人家县城区普通住宅的典范，客户主要是本地公务员，周边生意人，项目接近尾期，在清新市场有一定的影响力。案例分析2纯山地，原味Townhouse广州番禺海伦堡的复制产品，清新市场最具影响力的项目，景观资源优越。在清新市场上首次推出Townhouse的概念。清新房地产市场的领导者。目前主推连排别墅，4、6连排为主，定价100万

4、左右/套，市场接受度较好。但别墅产品花园面积偏小。另则清远本地人不看好该项目位置的风水。客户本地公务员，私企老板，广州等外地投资客户，第二居所。御峰案例分析3骏豪城城市中轴尊尚府邸户型设计是本项目的亮点：清新首创入户花园设计、外飘窗台60cm、三房三洗手间、首层带私家花园约60平米、复式三花园。清远首个小区商业步行街设计。产品丰富，户型面积从124-360平米，没有两房。客户主要是本地公务员、清新的原住民。120130140150160170180清新城区在售楼盘主力面积范围御峰瑞枫花园骏豪城金色家园美林宏景凯旋华庭龙泉花园怡德居阳光丽居1008

5、0清新县城区楼盘主力面积分布图单位：平方米帝景花园中山丽景主流产品：120-150m2市场主流户型单价超2000元的面积偏大发展趋势：清新县房地产发展迅猛，政府支持房地产开发力度大，一批中高档楼盘开始涌现，但受外来力量的影响还比较小。客户趋势：基本上以本地的公务员，私营业主为主，外地客户还没有显示出明显的增加趋势，这与本地楼盘档次偏低，投资潜力不高有关。价格趋势：以御峰，瑞枫，骏豪，金色，美林为代表的一批中高档楼盘的单价超过2000元大关，价格拉升明显，资源型及产品创新的楼盘具有明显的价格优势。市场的大背景产品趋势：市场上绝大部分产品为多层，面积

6、区间在120-150平米，产品同质化严重。小高层开始出现，并显示出强劲的势头，在价格、品质及户型创新上都有明显的优势，小高层即将成为市场的主流。关于地块地块价值挖掘107国道项目指标本项目位于新城核心区，地块面积大。紧邻清新大道城市中轴线和107国道，交通便利。占地：15万平方米容积率：2.2-3.0建筑密度：≦30%绿化率：≧30%清新大道区域位置本项目位于新城核心区，周边配套设施较齐备。居住、商业氛围正在逐渐形成。①清新商贸城②清远市城北汽车客运站③商业步行街④振兴市场⑤县第二小学⑥清新文化体育中心⑦清新县少年宫⑧县人民医院⑨清新县汽车站本案

7、107国道清新大道243175689项目四至清新大道太和路新宁路南面：临107国道，有噪音隐患东面：临清新大道，县城中轴线西面：林规划路，太和路北面：紧邻瑞枫花园107国道地块方正，周边交通便利，但区位整体形象不高。地块面积大，大盘开发，可塑性高。可以实现多种产品组合，具有打造市场领导型品质楼盘的空间。紧临城市主干道，交通便利，但有一定的噪音影响。新宁路将地块一分为二，对项目的整体性有一定的影响。周边配套较齐全，居住氛围正在逐渐形成，地处新城区，未来的商务交通核心区域，发展潜力大。地块价值项目邻街面长，通过合适的商业布置，可以实现商业价值的最大化

8、。S（优势）：W（劣势）：O（机会）：T（威胁）：1、城市中轴主干道清新大道和107国道的交汇处，交通便利，昭示性好2、周边配套较齐全，