商业地产策划基础培训讲义.ppt

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1、商业地产策划基础培训本期培训纲要第一部分商业地产策划阐释第二部分策划主要工作内容第三部分不同商业形态的定义第四部分各类策划报告侧重点简析商业地产是什麽？商业地产（commercialproperty）的概念最早出现在中国是2000年，首先从北京、上海、广州几个经济高度发达地区开始，并逐步蔓延到全国。现阶段，对于商业地产并没有一个完整、准确的定义。简单地说，商业地产是商业经营与房地产开发的复合业务模式，是一个具有地产、商业与投资三重特性的综合性行业，既区别于单纯的投资和商业，又有别于传统意义上的房地产行业。什么是策划？——策划是思想——策划是点子——策划是告诉对方：做什么，怎么做？（论点）

2、为什么这样做，这样做的结果？（论据，论证）策划是把以上内容用文字表达，形成专业报告，让对方了解并认可的集思想、文字及表达于一体的具体工作。商业地产策划定义商业地产包括商业和地产两方面的概念。商业地产策划就是指商业房地产开发商作为投资主体直接参与的、为生产和消费提供交易平台而进行商业活动的载体。商业地产策划包括批发市场、零售市场、娱乐休闲消费市场、社区服务市场等相关的商业运作，并为地产开发企业获取未来不确定的收益。商业地产全程操作流程第一阶段项目策划第二阶段招商管理第三阶段营销/销售管理第四阶段经营管理我们的工作第一阶段：项目的初步判断及定位研究项目相关资料选取所需的调查项目对所选市场进行

3、初步调研整理分析数据得出结论结合调研对项目做出初步定位一般项目策划流程第二阶段：全面深入研究分析及检讨初步定位设想全面市场调研及消费者研究工作可比性竞争对手分析客观分析项目自身条件接洽主力商家及目标业态代表性商家一般项目策划流程一般项目策划流程（一）全面市场调研及消费者研究工作市场调研及消费者研究是确定项目定位的基础。研究项目相关资料选取所需的调查项目展开全面市场调研及消费者研究整理分析数据及得出结论一般项目策划流程（二）可比性竞争对手分析可比性竞争对手调研可比性竞争对手分析对本项目的借鉴（三）客观分析项目自身条件对项目技术指标的研究分析对项目设计图纸的研究分析项目SWOT分析知己知彼，

4、百战不殆。一般项目策划流程（四）接洽主力商家及目标业态代表性商家访谈主力商家及进行接洽谈判访谈目标业态代表性商家及进行接洽谈判对商家意见进行综合分析商家是商业项目定位的落脚点。第三阶段：综合各方面的数据及因素，结合多年丰富之实践经验，通过多方面的探讨及验证，客观的建议项目市场定位。综合市场调研及消费者研究结果综合商家访谈的具体反馈综合业内人士访谈、小组会谈的成果综合项目自身条件的要求一般项目策划流程本期培训纲要第一部分商业地产策划阐释第二部分策划主要工作内容第三部分不同商业形态的定义第四部分各类策划报告侧重点简析策划主要工作内容市场调研消费者问卷调查商家访谈策划定位其他市场调研（一）市场

5、调研的意义（二）市场调研的准则（原则）（三）市场调研的特点（四）市场调研的方法（五）市场调研的工作程序（六）市场调研的内容什么是市场调研？市场调研是运用科学的方法，有目的、有计划地搜集、整理和分析有关的各种情报、信息和资料，为决策提供依据的信息管理活动。市场调研要确定说明问题所需的信息，设计搜集信息的方法，监测和执行数据搜集的过程，分析结果，并把调研中的发现和其含义提供给客户。归根结底：——市场调研就是让自己说话有底气，让自己有发言权！市场调研的意义1、市场调研对策划的意义为项目定位提供依据为商业规划提供依据为营销推广提供依据2、市场调研对销售的意义为制定租金/售价提供依据为现场说辞提供

6、依据（及时掌握市场动态，增加现场工作人员的信息量，增强说服力）市场调研的准则1、真实性保证调研内容的真实性是对调研人员的最基本要求。“宁可缺，也不能假”，这就要求每位调研者加强自身的责任心，对调研工作有清醒的认识。2、客观性客观性要求调研人员具备高度的职业道德，自始自终保持客观的态度去寻求反映事物真实状态的准确信息，正视事实，接受调研的结果。从事调研活动不允许带有任何个人主观的意愿或偏见，也不应受任何个人或管理部门的影响或“压力”。3、科学性科学性要求采用科学的方法去设计方案、定义问题、采集数据和分析数据，从中提取有效的、相关的、准确的、可靠的、有代表性的当前的信息资料。4、适用性市场调

7、研是有的放矢的工作，每一项调研都应结合调研目的而展开，也就是“你要获得什么，你打算如何去做”的问题。市场调研的准则市场调研的特点1、市场调研具有很强的针对性；2、市场调研的方法是多样的；3、市场调研的内容是广泛的；4、市场调研结果具有一定的局限。当前市场调查主要存在的问题：1、调查目的不明确；2、调查准备不充分；3、调查遗漏内容较多；4、调查很难与人沟通；5、调查有心理障碍；6、调查结束后仍然是一团谜雾，不知所云。……市场调研的方法