商业地产基础培训ppt课件.ppt

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1、商业地产基础培训1商业地产基础2如何做好商业地产商业地产基础12社区商业操作基本要点2一、商业地产概念商业物业指各种非生产﹑非居住类物业，包括写字楼、酒店、公寓、会议中心及商业服务类物业。商业物业指用于商业服务类经营用途的物业形式，包拈零售、餐钦、娱乐、健身服务、休闲设施等，其开发模式、融资模式、经营模武以及功能用途都有别于住宅、公寓、写字楼等房地产形式。广义概念狭义概念3二、商业地产与住宅区别开发商经营者消费者投资者开发商消费者投资者商业地产开发住宅开发一层价值传递二～三层价值传递串联操作核心价值：商品、服务的快速流动、流通。反映在指标

2、上就是租金和坪效核心价值：商品的使用（即70年的居住价值）。反映在指标上就是居住品质养猪VS养牛4三、商业地产分类(商业地产开发形态分类)商业地产商业综合体商业街专业市场酒店﹑办公类物业购物中心商业综合体……商业步行街主题商业街社区商业街美食街酒吧街……酒店办公物业产业综合体家具建材市场小商品批发市场电子数码专业市场农批市场……旅游地产5四、商业地产“三难”定位难经营难招商难6五、订单式商业先租后建平均租金订单式商业共同选址技术对接7如何做好商业地产2如何做好商业地产商业地产基础12社区商业操作基本要点8一、解决资金(低成本资金)商业地产其

3、实是一个进入门槛很高的产业平均下来，全世界的房地产公司，只有2—3%的企业在做商业地产，在中国的比例就更少，少于1%。商业地产是一个复合度很高，需要巨量投入的产业它包括地产、商业、投资、金融等，非常复杂。在这个行业里，入药巨量资金投入。商业地产是（中收益率/长期收益）持续现金流产业从全世界范围来看，目前国外投资商业地产的回报率是4—6%；在中国由于是新兴市场，有一点高收益，收益能达到8—9%。商业项目需要３－５年养商期，度过养商期以后，项目进入成熟期，能够带来持续现金流收益。万达预计在2010年做到50个购物中心，面积600-700万平方米

4、，租金收入50亿元以上。解决方式:：房地产信托投资、开发模式调整、银行贷款等结论：做商业地产，解决资金而且是可长期使用的低成本资金最重要。9二、找到人才(专业化团队)专业化成就万象城辉煌之路国际化人才梯队地产开发人才+零售商业人才+休闲、娱乐、餐饮人才国际化考察——34万平米城市综合体,推动区域副中心化美国的托伯曼公司做商业地产，需要既懂商业又懂地产再懂一点金融投资的综合型人才10三、只租不售一是经营的整体性二是经营的有效性为什么只租不售什么可以卖什么不可以卖商业周边开发住宅可以卖，商业部不可以卖。商业周边开发写字楼、公寓可以卖，商业部不可

5、以卖。开放型商业街可以卖，集中商业不可以卖。买主力店，留小商铺产权分散、无序经营，导致项目缺乏市场竞争力，被市场淘汰。通过有效运作、筹划并解决项目资金平衡点问题。万达第三代综合体开发模式。案例：合肥万达广场结论：只租不售，整合项目竞争力，产生竞争合力。提升项目总体竞争力。五洲风情MALL五洲风情MALL11四、做对程序用地面积32839㎡计算指标用地面积32300㎡总建筑面积100103㎡总基底面积9270㎡计容积率建筑面积住宅：30046㎡公寓：20416㎡商业：21473㎡结论：一定要先租后建，招商在前，建设在后。惠州南山公馆五、商业定

6、位商业定位核心要点1、定地址。2、定规模。3、定主力店。住宅定位产品定位客户定位形象定位商业定位目标市场定位目标客户定位规模定位主题定位功能定位及配比业态定位租售模式定位经营管理定位…商业定位决定项目的成败。商业有两句名言。一句是“隔街死”，一条街20米宽，一边火的要命，另一边死街。还有句话是“一步差三成”，哪怕门挨着门开店，但差一步生意就差了三成。13华南MALL地处广深黄金走廊中间线、东莞中心城区西大门--万江、与广州、深圳共同构成珠三角新城市带，广深珠高速公路、107国道贯穿南北，东莞市的四环路、五环路环绕全区，城市水网密布，具有良好

7、的聚焦辐射条件。她坐拥珠三角东部金色走廊的亿万客流，以万江为中心分别以30KM、60KM、100KM为半径，形成经常性商圈、基本性商圈、旅游性商圈，覆盖珠三角整个区域4000万人口、近7000亿元的消费市场。她占地面积51万平方米，建筑面积116万平方米，商业面积47万平方米，停车位8000个，总投资额超过25亿元人民币。14中山大信——新都汇商城从香港模式到本土化模式大百货/大超市/大家居/大餐饮/大家电/大娱乐为特色，一站式SHOPPINGMALL大信新都汇商城中庭15六、搞好设计住宅不怕你有缺点，就怕你没有优点！商业不怕你有优点，就

8、怕你有缺点！16搞好商业设计有四个关键点人流动线视觉通透交通体系主力店的技术标准17七、商业运营及管理商业管理统一经营统一招商统一物管统一营销统一服务西宁王府井百货大楼18八、承