江都洪泉项目策划报告最终稿.ppt

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1、江都洪泉项目营销策划报告市场分析竞争分析基地研判客群定位产品定位行销策略市场分析竞争分析基地研判客群分析项目定位行销策略经济环境分析江都2006年主要经济数据2006年GDP230.2亿元，比上年增长15.8%；人均国内生产总值22851元，增长15.9%。2006年完成全社会固定资产投资106.2亿元，同比增长24.7%。连续六年入围“全国经济百强县市”。全年完成财政收入238888万元，增长30.3%。2006年房地产开发投资14.9亿元，增长40.9%。2006年年末总人口1068465人。人口自然增长率0.21‰。宏观经济高速发展年增幅超15％财政收入大

2、幅增加房地产投资大幅增长经济环境结论江都近年来宏观经济高速增长、政府财政收入稳步提高，城市化进程逐步加快，城市面貌得到大幅改善。随着未来居民城市化进程的加快、收入的进一步提高，以城中拆迁、周边乡镇进城以及附近扬州投资客为主的刚性住房需求将使得江都房地产市场更加繁荣。城市规划在扬州城市发展中的地位构建扬州、江都、仪征“一体两翼”带状组团式滨江城市群，把江都作为扬州的东部一翼，新建文昌大桥，延伸文昌东路到江都，与江都开发区道路相接市场分析竞争分析基地研判客群分析项目定位行销策略房地产市场分析江都市近期城市规划规划总体思路：南部建园、北部造城、东西扩容、中部提升城市发展

3、定位：水利、交通枢纽，新兴工商城市城市规模：50平方公里、40万人口的现代化滨江园林生态中等城市城市发展方向：打造以新市政府为中心的北部新城区房地产市场近年价格走势年份2000年2003年2005年2007年价格860元/平米1800元/平米2600元/平米3500元/平米描述:江都房地产市场2000年左右起步，至2003年前后在城南新区逐步实现规模化开发，以2005年市政府搬迁及“广源城市花园”的面世，商品房开发进入“品质时代”，价格达到2500元/平米左右。板块划分、描述板块划分、描述老城板块——起步市场、零星分布2000年前后江都房地产开发起步于老城区，当时

4、开发项目规模都较小，品质不高，产品形式主要为多层。分布在整个老城区区域。价格在900——1500元/平米之间。其后由于受拆迁进度以及政府大力发展经济开发区的影响，商品房开发逐渐向城南转移，老城区鲜有项目问世。新区板块——逐步成熟、规模开发2003年左右，随着江都经济开发区的快速发展，商品房实现规模化开发，品质逐步提高，产品形式仍以小高层为主。价格在1800—2200元/平米之间。目前成熟度较高，在售项目规模都较大，品质参差不齐。新市政府版块——规划热点、品质首选规划导向、环境好、居住品质最高、认可度较高、教育资源优秀。价格在2700—3300元/平米之间。在售项目

5、品质较好。板块间竞争态势新市政府板块优势：规划导向、环境好、居住品质最高、认可度较高、教育资源优秀、在售项目品质较好劣势：目前无生活配套、公共交通不便、板块成速度不高竞争分流老城区板块优势：地段、配套成熟、教育资源优秀劣势：小高层、居住品质不高、单价高竞争分流新区板块优势：配套齐全、成熟度高、认可度高劣势：居住品质一般、开发接近饱和、在手项目品质参差不齐市场环境结论经济环境宏观经济高速增长，城市面貌逐渐改善，居民购买力大幅增强。地产环境房地产投资大幅增长，目前开发主要集中在新区和新市政府板块。新区占据配套优势，新市政府享受市政府规划优势，居住环境好。板块竞争态势未

6、来老城区板块强势崛起，形成“三分天下”局面。本案所在的新市政府板块享受政府规划优势且整体开发水平较高，居住品质在三个板块中首屈一指。市场分析竞争分析基地研判客群分析项目定位行销策略土地市场分析土地出让及挂牌情况时间出让土地数量出让面积（亩）成交价格（万元）平均楼面地价（元/㎡）平均每亩地价（万/亩）2006年1494340248523.3549.632007年1751623203423.9138.11通过调研得知，最近几年土地出让呈现逐年上涨的趋势，2006年达到顶峰，今年出让量预计与去年基本持平。与同等经济发展水平县市相比，土地出让量相对偏大。潜在竞争项目分布图

7、出让土地主要分布区域2006年至今江都成交土地中，老城区与本案所在的新市政府板块占了近90％，未来潜在竞争主要集中在老城区以及本案周边区域。老城区板块的强势崛起将分流部分本案的潜在客群。——老城区与新市政府板块成交土地楼面地价楼面地价主要集中在200—1000元/平米之间、本案周边地块楼面地价在800元/平米左右成交土地平均单价每亩单价集中在20—100万元/亩之间，本案周边地块每亩单价在60万元/亩左右一级土地市场分析结论土地出让量偏大受益于经济高速的发展，江都的房地产开发正处于上升期，近年江都土地出让量呈现逐年放大的趋势，并于在2006年达到顶峰，相比于周边县

8、市量偏大。