某地块市场分析评估报告.ppt

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1、杭州·下沙保利地块市场评估及产品策划建议Sunday,July25,2021上海***房产咨询有限公司......“涉案”问题地块特征位置？交通？配套？产业？……本案地块有何吸引客户的特质？产品打造概念？实体？住宅？商业？……本案该用何种策略竞争客户？竞争环境区内？区外？热销？滞销？……竞争市场正在怎样分化客户？客户来源区域？年龄？家庭结构？经济实力？……本案该瞄准哪些样的客户？第一部分：地块基本属性研究第二部分：客户市场布局分析第三部分：客户竞争态势分析第四部分：本案开发策略导出第五部分：相关附件参考第一部分：地块基本属性研究..

2、....杭州Hangzhou下沙Xiasha本项目地块位于杭州东部下沙区域，钱塘江下游，处于杭州湾的南部位置。项目地块位置项目地块现状......北面：在建厂房东面：沿江大道绿化带西面：22号大街地块北面和西面与工业厂房隔路相望，东南为临江景观大道地块平整，无动拆迁任务地块周边道路系统健全本案本案地块南面：18号地块地块四至情况地块经济指标商、住一体；大规模开发地块号码出让面积单位：㎡土地用途容积率建筑密度绿化指标建筑面积单位：㎡A29076商业金融业≤3.5≤40%≥25%101766商业199986.5C/D28063商业金融业

3、≤3.5≤40%≥25%98220.5G95602住宅≤2.5≤25%≥30%239005住宅485470H136925住宅≤1.8≤28%≥30%246465土地获取成本：22.8亿元土地楼面价：3326元/㎡......杭州市新一轮城市总体规划将下沙确定为杭州大都市三大副城之一。区域规划方向本案地块外部规划解读东扩战略落点一主三副格局下沙区“下沙城”城市远郊“核心都市区”一主三副大杭州蓝图区域规划方向+=下沙城市角色及形象转变机遇2006.6下沙十一五规划获得通过下沙新城的建设目标：国际先进制造业基地、新世纪大学城、花园式生态型

4、城市副中心。下沙新城的品质定位：国际化、现代化、人文化。规划到2020年，下沙新城的人口规模达到60万-70万，建成区面积60平方公里。这是一个中型城市的概念，将由最初单一的工业区发展成为具备工业、居住、科技、教育、研发等多种功能于一体的、就业与居住平衡的综合新城。新城中心区行政办公、市民活动、会展、商务、金融、文化体育、居住等各种功能交合叠加。沿江生态居住区沿江规划了东北、东部和东南三大生态型居住区，具有15万人左右的居住规模。北部工业区以松下工业园项目落户为带动，“十一五”期间，全面完成基础设施建设。公建配套按照中心区、沿江区、

5、高教区、工业区四大商贸集聚区进行空间布局。利用沿江、三号大堤、湿地、大量水系等资源，科学规划12公里的沿江大道景观带、1200亩生态湿地公园、高教园区景观带。区域规划方向内部规划解读......区域规划方向“一核、一心、一带”为主体的新城格局“一核”即新城中心区7.8平方公里，将重点打造以九沙大道高层建筑群为主体的地铁物业型城市轴，做好九沙大道和核心区域城市设计；调整优化中心区北侧元成单元功能定位，按照经营城市理念，调整为以居住用地为主的中心功能拓展区；调整优化中心区南侧七格单元规划，使其整体形象与中心区功能、环境相协调。“一心”是

6、启动区块公共服务中心，通过实施“退二进三”，逐步推进传统企业搬迁，腾出400亩工业用地用于城市功能配套，延伸4号路商业街至新城中心区景观湖，打造高品位的休闲特色街，建成与中心区连为一体的公建住宅区。“一带”则是指沿江生态居住带，通过加快沿江土地出让和房地产开发，打造高低错落、形态丰富的滨江型生态人文居住景观带。“一核、一心、一带”到“一心、二副、二街、二配套”“一心、二副、二街、二配套”的总体框架。一个商业中心：下沙城新区商贸和现代商务中心(CBD)。两个商业副中心：建成区与大学城商业副中心；东南沿江商业副中心。两条商业特色街区：文

7、渊路-4号路“L”型都市商业街区；东南部钱江湾休闲商业街区。两个商贸服务配套网络：大型居住区的社区便利商贸服务设施；地铁站口商贸服务设施预留规划。区域规划方向......交通体系状况公交车辆线路公交线路辐射交通体系状况核心区域交通体系状况本案地块轨道交通线路地铁1号线途经站点：湘湖—滨康路—西兴—滨和路—滨江—富春路—秋涛路——城站—湖滨—龙翔桥—凤起路—武林广场—文化广场—艮山门—闸弄口—火车东—彭埠—建华—红普路—九堡—九堡东；往下沙方向的站点依次为：下沙西—下沙中心—下沙东—文泽路往临平方向的站点依次为：乔司南—乔司—乔司北—

8、汽车城—世纪大道交通体系状况......沿江大道德胜快速路绕城公路九沙大道（规划建设中）下沙路（通过艮山东路连接市区）外部道路系统经绕城高速联通沪杭、杭宁、杭甬、杭千、杭金衢等高速德胜快速路，九沙大道，下沙迎宾大道以及沿江大道贯入市区