某地块项目投资评估报告.ppt

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1、成都美美力诚地块项目投资评估报告项目区位本案项目概况宗地位置：项目宗地位于成都市新城发展的核心位置，在高新区天府大道北段以东、名都大道以西、亲民东街以南、锦晖东街以北，地块对面即为成都市政府新办公大楼（俗称：莲花瓣大楼）。宗地面积及形状：宗地面积42.9781亩，呈比较规整的长方形，四面临街，西临成都市政中心和天府大道，南临新益州市政公园（市政景观公园），北临旺旺集团项目，东临城市绿化公园，区位优势属不可多得的中心政务区绝版位置，整体形象展示面极佳。现状：宗地规划为商业金融用地性质，航空限高70米，容积率不超过4.0，建筑密度不

2、超过45%。项目区位本案项目区位本案项目区位本项目宗地位于南延线天府新城的核心，科创中心对面（成都市的市政府新大楼），比邻新益州公园，是南延线不可多得的稀缺地块，具有很高的商业价值和居住价值。根据成都市城市重点向南发展的总体规划，南城将建设成为“城南副中心”。在“城市新中心、现代化新城区”的发展总目标之下，又分为建设成都市“行政办公中心”、“创新研发中心”、“区域总部基地”、“现代服务基地”以及“宜居人文住区”五大规划子目标，旨在打造成都市的“浦东新区、滨海新区”。项目远景未来的南延线将是成都的一座高标准、现代化人居新城项目交通项

3、目交通公路交通：以天府大道为中轴线，站华路、元华路、红星路南延线共同构成南北走向的纵向交通网络，将市中心和南部新城紧密的联系在一起，更是很大程度的缩短了人们的心理距离。三环路、武侯大道东延线、孵化园北干道、四环路、迎宾大道等共同构成了南部新城的横向交通体系，交通网络可谓是四通八达，奠定城南发展的基础。地铁交通：城南副中心规划贯穿的地铁路线有两条：1号线和5号线，1号线是最先建设和最先通车的，将于2010年贯通，按照规划1号线在南延线一共规划了七个站口：南三环站、新益州站、孵化园站、世纪城站、科技园站、府河站和华阳广都站。2010年

4、开通后，成都地铁经济时代正式到来，必将极大的推动南延线房地产市场的发展。项目配套项目配套随着城南房地产市场的快速发展，相应的各种生活配套：商业、酒店、公园、文化娱乐、医疗、学校等等也在逐步建立和完善。未来城南副中心延伸出来的考察、接待、会展、旅游等功能，加上比邻航空港等先天优势，未来南延线将是成都五星级酒店最为集中的片区之一，除了目前在营的世纪城洲际酒店、世纪城假日酒店，还有多个五星级酒店处于规划建设中，如希尔顿酒店、万豪酒店、誉峰的W酒店等，一些在建的甲级写字楼和大型住宅项目也规划有五星级酒店，如：天府国际广场、河畔新世界、雅居

5、乐花园等。项目配套世纪城洲际酒店世纪城假日酒店希尔顿酒店万豪大酒店巨龙五星级大酒店誉峰W酒店项目规划指标宗地面积42.9781亩（占地28652.06平米）宗地规划为商业金融用地性质航空限高70米容积率不超过4.0（规划方案批准的是不超过4.61）建筑密度不超过45%绿地率15%停车位1010辆建筑总面积181928平米其中，地上面积133211平米（132051计入容积率）地下面积48952平米项目现状本案新政府大楼新益州公园项目转让方提供的资料公司营业执照复印件公司与国土局签署的土地出让合同项目国土地使用证方案及概念设计已经通

6、过规划部门批准项目的概念性设计方案项目市场调研项目的组团定位及地段价值：站南组团发展片区是指在火车南站以南，四环路以北，依托于天府大道发展的区域，规划面积为12平方公里，站南组团将是城南副中心的核心区域，该中心主要由科技商务区、科技博览区两大园区构成，规划用途是行政中心，以办公、金融、文化和居住为主，规划人口15.6万，是继华阳之后的最多人口的组团。站南组团紧接主城区，交通、城市配套等相对完善，目前已经吸引了大量的品牌开发商进驻，如中海、和记黄埔、九龙仓、深长城、合景泰富等，开发的项目大多数是定位较高的品质楼盘，如中海城南1号、南

7、城都汇、天府长城、誉峰、天府长城、华敏世家等，价格普遍偏高。还有特拉各斯、理想中心、城南科技广场、中国水电大厦、拉德方斯等高档写字楼项目。目前此片区已经形成密集发展之势，土地日益稀缺，增值潜力巨大。项目市场调研区域写字楼市场调查：南延线作为未来的城市新中心，在建和规划中的区域总部写字楼和其他商业写字楼项目众多，这些写字楼规划起点高，主要以甲级写字楼为主，因此本身硬件配置比较高，销售均价多在15000元/㎡以上。如新希望大厦、四川水电大厦、拉.德方斯大厦。项目市场调研区域住宅市场调查：品牌企业多、项目品质高、价格走势高、置业客户素质

8、高城南“副中心”作为成都城市发展的重大战略规划，未来几十年的发展潜力不可限量，吸引了大量的国内一线开发商、港资大鳄、国际品牌在此进驻，如龙湖、中海、雅居乐、华润、和记黄埔、九龙仓、新世界地产、新鸿基、希尔顿集团等。从调查的实际情况看，从三环路开始沿