风险评价方法.ppt

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1、房地产开发项目风险分析方法房地产开发项目风险分析方法（一）调查和专家打分法最常用、最简单、易于应用的分析方法。首先，辨识出某一特定工程项目可能遇到的所有风险，列出风险调查表；其次，利用专家经验，对可能的风险因素的重要性进行评价，综合成整个项目风险。具体步骤如下：第一步，确定每个风险因素的权重，以表征其对项目风险的影响程度。第二步，确定每个风险因素的等级值，按可能性很大、较大、一般、不大、较小这五个等级，分别以1.0、0.8、0.6、0.4、0.2打分。第三步，将每个风险因素的权数与等级值相乘，求出该风险因素的得分。再求出此工程项目风险因素的总分，总分越高说明风险越大。房地产开发项目风险分析方

2、法风险分析表可能发生的风险因素权数（W）风险因素发生的可能性（C）风险度W*C很大1.0比较大0.8中等0.6不大0.4较小0.2政局不稳0.05√0.03物价上涨0.15√0.12业主支付能力0.1√0.06技术难度0.2√0.04工期紧迫0.15√0.09材料供应0.15√0.12汇率浮动0.1√0.06无后续项目0.1√0.04∑1∑W*C=0.56房地产开发项目风险分析方法评价基准风险度范围风险定性决策0-0.4低风险正常投标0.4-0.6中等风险可以投标，要考虑风险成本0.6-0.8高风险进一步风险分析0.8-1.0非常高风险不投标此项目的整体风险度为0.56，则定性为中等风险，可

3、以投标，要考虑风险成本。房地产开发项目风险分析方法根据专家的经验、对该项目的了解程度、专长等，对专家评分的权威性确定一个权重值，取值建议在0.5-1.0之间，1.0代表专家的最高水平，其他专家的取值相应减少。最后的风险度计算为：每位专家打出的风险总分乘以专家权威性的权重值，所得之积合计后再除以全部专家权重值的和。房地产开发项目风险分析方法专家风险打分专家的权威性权重乘积专家A0.561.00.56专家B0.620.70.434专家C0.480.80.384∑2.51.378最终的风险度=1.378/2.5=0.5512则定性为中等风险，可以投标，要考虑风险成本。房地产开发项目风险分析方法优点

4、：简单易懂，容易操作，适用于缺乏具体客观资料的工程项目前期决策阶段的风险分析。缺点：只能利用专家的主观数据进行估计，得出的结论也只是一种大致的程度值。房地产开发项目风险分析方法（二）决策树决策树常常用于不同风险方案的选择。决策树又称决策图，是以方框和圆圈及节点，并由直线连接而形成的一种像树枝形状的结构图。即，将备选方案、可能出现的自然状态、结果、各种益损值和概率值等分别用一些特殊的顶点与边以及权值来表示，并按其因果关系排列而成的树形图。如下图所示：房地产开发项目风险分析方法房地产开发项目风险分析方法决策树所用图解符号及结构：（1）决策点：它是以方框表示的节点。一般决策点位于决策树的最左端，即

5、决策树的起点位置。（2）方案枝：它是由决策点起自左而右画出的若干条直线，每条直线表示一个备选方案。方案枝表示解决问题的途径，通常是两枝或两枝以上。（3）状态节点：在每个方案枝的末端画上一个“○”并注上代号叫做状态节点。状态节点是决策分枝的终点，也是表示一个备选方案可能遇到的自然状态的起点。其上方的数字表示该方案的期望损益值。（4）概率枝：从状态节点引出的若干条直线叫概率枝，每条直线代表一种自然状态及其可能出现的概率（每条分枝上面注明自然状态及其概率）。（5）结果点：它是画在概率枝的末端的一个三角节点（△）。在结果点处列出不同的方案在不同的自然状态及其概率条件下的收益值或损失值。房地产开发项目

6、风险分析方法决策树形图可分为单阶段决策树和多阶段决策树。单阶段决策树是指决策问题只需进行一次决策活动，便可以选出理想的方案。单阶段决策树一般只有一个决策节点。多阶段决策是指在一个决策问题中包含着两个或两个以上层次的决策，即在一个决策问题的决策方案中又包含着另一个或几个决策问题。只有当低一层次的决策方案确定之后，高一层次的决策方案才能确定。因此，处理多阶决策问题必须通过依次的计算、分析和比较，直到整个问题的决策方案确定为止。房地产开发项目风险分析方法例如某种产品市场预测，在10年中销路好的概率为0.7,销路不好的概率为0.3。相关工厂的建设有两个方案：（1）新建大厂需投入5000万元，如果销路

7、好每年可获得利润1500万元；销路不好，每年亏损20万元。（2）新建小厂需投入2000万元，如果销路好每年可获得600万元的利润；销路不好，每年可获得200万元的利润。则可作决策树见下图。房地产开发项目风险分析方法对A方案的收益期望为：EA=1600*10*0.7+(-500)*10*0.3-5000=4700万元对B方案的收益期望为：EB=600*10*0.7+200*10*0.3-2000=2800万元由