前期物业期间建设单位是否有权更换物业服务企业.doc

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5、成功。本案的主要争议焦点是建设单位是否有权在前期物业期间更换物业服务企业，针对本焦点，笔者将在下文中具体予以阐述。一、前期物业服务期间建设单位是否有权解聘物业服务企业讨论建设单位是否有权在前期物业期间解聘物业服务企业，也就是讨论建设单位在前期物业期间是否有对物业服务企业享有单方解除权。当事人单方解除合同的方式主要有两种，一种是法定解除，另一种是约定解除。法定解除是指合同成立之后，没有履行或没有完全履行完毕之前，当事人一方通过行使法定解除权而使合同效力消灭的行为。约定解除是指当事人双方在合同中约定，在合同成立之后，没有履行或没有完全履行完毕之前，

6、由当事人一方在某种解除合同的条件成就时享有解除权，并可以通过行使合同解除权，使合同关系消灭。本案中不涉及法定解除合同的相关规定。具体到前期物业服务合同，如果建设单位与物业服务企业在合同中约定了解除条款，守约方有权根据合同的约定要求与违约方解除合同，并根据合同的约定追究违约方的违约责任。本案中，开发商与物业公司签订的《前期物业服务合同》第二十二条约定：“经全体业主所持投票权（按首次业主大会会议的投票权计算规定确定）2/3以上通过解除本合同的，甲方应当解除合同。”《前期物业服务合同》第十八条、二十二条的约定属于解除合同的条件，根据业主提供的证据材料

7、，不能证明开发商在提供物业服务的过程中的管理服务达不到合同约定的服务内同和标准，某小区也没有出现二分之一以上业主（本案合同中约定的“三分之二以上是基于2007年《物权法》之前《物业管理条例》的规定，现《物权法》规定应当是二分之一）不满意开发商提供的物业服务的情形。因此，合同约定的解除条件未成就，建设单位不享有合同的解除权。从理论角度来说，建设单位在前期物业期间能否解除合同关键要看其是否拥有解除权。学界观点基本认为，前期物业服务合同虽是双方签订的，但物业服务企业对建设单位是受托人的身份完全明知，业主才是物业的实际享用者和义务承担者，这是一种商业惯

8、例，因此，物业服务合同是一种特殊的委托合同关系，不能简单的适用合同法中关于委托合同的一般性规定。例如，委托合同的双方当事人可以随时解除委托合同，而物业