上海酒店式公寓概论.doc

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1、1.上海酒店式公寓概述上海酒店式公寓最早出现于2000年6月的普陀区MyCity。作为一个新兴的房地产产品由于其产品形态、开发模式较为特殊，在最初解决了一部分烂尾楼改造问题，成为部分开发商相继追捧的开发模式，酒店式公寓经历了较为特殊的产品历程。1.上海历年酒店式公寓上市楼盘早期的酒店式公寓主要为烂尾楼改建，产品单一。但作为一个新兴的房地产投资类型产品，酒店式公寓以其全装修，面积小，总价低，高回报等因素不断受到市场追捧。由于其产品特殊，伴随着上海整体房地产高速发展，其发展步伐由2003年达到高峰。

2、2004年不断受到相关政策影响，房地产市场开始调整，整体市场快速降温，虽然价格仍然保持增势，但是需求减缓，二手房抛售快速增长，市场供求出现失衡。作为投资型物业的酒店式公寓开发力度有所减弱。4/41.上海酒店式公寓分布从上海酒店式公寓分布情况来看，其主要集中于内环内，这主要也是同酒店式公寓发展及特性分不开的。早期的酒店式公寓多为烂尾楼改建，由于房产开发遗留问题具备开发酒店式公寓的烂尾楼大多集中与内环内，而随着酒店式公寓的发展，产品特殊性决定了其需要较高区域属性及区域成熟度等条件作为产品支撑，大多开

3、发商考虑到利润最大化、产品多样化的因素，加大了对酒店式公寓的开发力度。而内环以外的部分区域，由于靠近成熟的内环内，更多的采取开发住宅社区的模式，回避开发对区域成熟度、区域配套要求较高的酒店式公寓产品。中外环地区由于大量的开发区建设成熟，外来高收入人口的不断增加，区域成熟度的增加及外来人口的增加，使得酒店式公寓这一特殊住宅产品获得了一定市场，产品有进一步放大趋势。4/41.上海酒店式公寓价格分布酒店式公寓作为房地产中特殊的产品形态，其价格分布与上海房地产价格分布状况基本一致，由城市中心区域为发散点

4、，由内向外价格逐步走低。同时也表明酒店式公寓对区域成熟度的要求相对较高。2.影响酒店式公寓关键因素因素影响分析地段作为投资型产品，地段因素影响相对较小区位项目所处区域是否有较高成熟度，成熟度高、区域配套完善，接受度越高产品产品要有亮点，精装修、注重实用性、舒适性总价要求低总价、进入门槛低、投资成本低投资回报短期高投资回报率或长期高租金回报配套对自身配套、会所服务要求高客源作为投资客户，注重投资回报物业管理酒店式服务、人性化管理，提升物业品质销售策略体现的投资回报销售策略，能够吸引更多的客源相关政

5、策投资型物业对于政策敏感度高，受相关政策影响较大4/41.上海酒店式公寓发展趋势发展初期：主要以烂尾楼改建，产品力缺乏，简单的小户型、低总价发展中期：仍然是烂尾楼改建，但产品力有所提升，注重部分可居住性发展后期：大型住宅社区内出现酒店式公寓，产品得到充分提升，体现居住实用性、舒适性未来发展：成熟居住区域环境内，充分体现居住实用性、舒适性，人文的关怀，高品质的物业管理、会所配置未来酒店式公寓产品将朝着更加实用性、舒适性的方向发展，对物业管理、会所配置、社区环境的要求将进一步提高。4/4