某步行街项目企划思考.ppt

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1、创业光谷步行街项目企划思考瑞格顾问——商业地产专家2007.4.17项目诊断刚看到这个案子的宣传资料我们很激动，“数字娱乐街”、“梦幻世界欢乐海洋”这样的描述让我们感到一种久违的冲动，但到现场一看却感到落差巨大，原来想象的一个天空之城、梦幻之街却在这里碰壁为一些极普通的商铺、小区感觉的绿化和布景。以这样的现状经营，我们认为本案将沦落为一条庸俗的社区配套街，商业价值及园区形象价值将大打折扣。唯有超越现有商业模式的商业创想及其有力实施，方能打造出一条适合SBI特性、满足特殊消费需求的“未来之街”、明星之街，实现商业的增值及SBI形象的凸显。结论一：开发商原始概念具有很好的前瞻性和独创性，但在

2、执行中缺少展开和丰富。瑞格顾问项目诊断电子竞技馆、体验式网吧无疑具有相当的突破性和领先性，将成为本案概念和吸引力的重要支撑，但街区配套商业太一般，甚至明显与核心商业脱节，我们认为这将极大地影响整条商街形象的凸显和价值的提升。唯有进行更具想象力与关联性的街区规划，和更具特色商家的引进，并对其进行符合街区特性的改造，方能让商圈价值整体凸显。结论二：核心商业具有突破性，街区配套缺乏想象力。瑞格顾问项目诊断商街各区块之间，以及商街与外部商圈联系都很不紧密，楼梯、坡度等因素都不符合常规的购物习惯，这将是本项目在硬件上面临的一个难点。唯有整体商街概念以及各商铺自身吸引力的增强，以及一种独特休闲消费文

3、化的提倡，并对其间断部分进行特殊通道、创意性小品的引导，方能建立商街的整体感和感染力。结论三：商街各区块之间联系不紧密，需要独特的创想将其连接。瑞格顾问项目诊断项目自身近5万人，项目周边近10万人，华工20万人，富士康20万人，都是高素质、高收入群体，具有巨大的消费潜力。本案要想抓住他们，获得巨大的商业基础，必须从一般商业项目中跳出来，以独特的魅力，紧紧抓住他们的特殊需求，实现族群认同，明星消费。结论四：区域消费潜力巨大，但仍需项目魅力将其凝聚。瑞格顾问项目诊断本案与光谷步行街的关系，既有威胁，又有机遇。如果我们不做出特色，做到光谷步行街做不了，我们将在它的打压下伦落为社区配套商街；如果

4、我们做出特色，拥有其达不到的高度，我们就将共享其人流和商圈辐射，水涨船高！对本案的重新审视和明星打造势在必行！结论五：光谷步行街大鳄在侧，不站起来，就要被消化。瑞格顾问项目展望如果我们能突破传统商业街的规划、设计和运营，以“数字娱乐”为支撑，吸纳特色商家，甚至依仗项目目前较低的租金开展特色商家的孵化，我们将在整个光谷乃至武汉和华中独树一帜，成为别具一格“e时代”体验街区。瑞格顾问项目构想刘：“把整个街区都网络化、动漫化，街景不再是树木花草，而是“QQ”或“Explorer”或其它一切非现实、电脑中的、游戏里的、网络上的东西！！”瑞格顾问项目构想仇：“档口号全部用..xxx.，店名也全部动

5、漫化、网络化、电脑化、，如“cute”、“古墓丽影”、“传奇”。。。。。。”瑞格顾问项目构想何：“建立一个商街网络版，是“体验式网吧”的首页，喝着可乐、吹着空调就可以浏览商街所有的商铺和所有商品，选定之后，就可以去实体店铺现实购买，或者由一身“劳拉”打扮的店员直接送货上门，你也可以在世界任何一个角落的终端浏览本网页，了解商街的即时咨询。打造一片零距离的电子商务试验田！”瑞格顾问项目构想胡：“街区的促销方式全部虚拟化，比如QQ币促销、点卡促销、游戏道具促销等，买现实世界货物，获虚拟世界奖励。同时，在电子竞技厅获得的奖励也可用现实世界的东西来体现，如通关获“酒店免费住宿”、“酒吧半价优惠”、

6、“免费电影票”、“代金券”等，在现实世界与虚拟世界之间无限转换，做常规商业所可望而不可及的互动。”瑞格顾问项目构想仇：“在街区立很多可随意擦写的公告栏，叫做“BBS”，让人们随意发布信息，如征婚启事、招聘启事、寻找出游同伴、街区商家促销信息等，建立一个信息自由交流的“BBS”模式！”瑞格顾问项目构想刘：“培育一些全新的商业，如光谷交友俱乐部、博士屋、外语pub等，依靠实体店铺的可信性和网络店铺的无限扩展性，为商街引来不断的人流，各类以俱乐部为单位的活动源源不断，每天都是节日。”瑞格顾问项目构想胡：“以商街经营管理公司牵头，以启动资金入股和低租金的形式扶持与网络商业相结合的新店铺、新商品经

7、营店铺的发展，打造一批网络经济时代的明星商业，作为街区产业群的支柱，和街区的核心竞争力。”瑞格顾问项目构想何：“消费者在这里可以获得一个街区身份证，用昵称、兴趣爱好和个人宣言作为个人的标识，保护隐私，促进一系列“假面”活动的开展。在本街区，你认为你是白马王子，你就可以是白马王子。”瑞格顾问项目构想……瑞格顾问项目构想游走在虚拟世界与现实世界之间，我们打算在本案创建一个电子商务与现实商业结合的二维购物平台，将虚拟世界的冲浪与现实世界的