某工业园区项目市场咨询提报.ppt

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1、Prime·苏州工业园区项目市场咨询提报苏州市博思堂投资顾问有限公司2008年4月29日1整体商业指标分析>>>>>>2周边住宅调研分析>>>>>>3周边生活配套调研分析>>>>>>宏观经济环境分析苏州整体经济表现出了强劲的发展态势,GDP每年都以超过15%的幅度增加。苏州市人均可支配收入逐年上升态势，为各项社会事业以及各种消费奠定了坚实的经济基础。苏州市人均消费支出稳步上涨，消费市场前景良好。图：苏州GDP和人均GDP情况历年情况图图：苏州市区人均可支配收入和人均消费支出情况图07年商业成交情况苏州市商业市场发展趋势和苏州市住宅市场发展趋势基本处

2、于同一步伐；3-8月份商业市场的成交一直呈现着良好而上升的态势，到9月份达到了高峰，之后由于新政的影响成交有所回落，但也基本着3-7月份的水平。苏州商业项目成交价格总体呈现着直线上升的走势，商业市场发展良好。整体商业市场价格呈现出了强劲的上升走势，得益于市场出现了一些发展潜力比较高的项目，在新政下，高投资回报潜力的项目将是投资者与经营者看好的重要因素。商业供应市场情况自2003年以来，苏州市商业市场的市场存量呈现稳步上扬的的态势。根据苏州市有关部门的规划，2003年以来苏州市区域发展重点转向苏州工业园区，其间园区内大力发展住宅及商业办公，产业重点向

3、第三产业转移的策略促进了园区内现代零售物业的迅速大量发展。由此，苏州市内零售物业以工业园区为代表，市场存量逐年增长，年平均增长率均保持在13%左右。据不完全统计，2007-08年，苏州市零售物业的存量分别达到近187、214万平方米。由于苏州古城区内可用于开发的土地资源有限，未来城市发展重点区域的转移，古城区内商业物业的供应预计将保持在一个稳定的水平，新增零售物业供应将集中在工业园区、新区等区域。未来苏州宏观经济的持续看好，城市整体经济水平和居民购买力的提升也将要求苏州商业市场进一步向商业发达地区水平发展，因此，苏州市商业仍具备一定发展空间。苏州市

4、消费品零售总额近年平均增长率以17%左右的速度增长，其中06-07年苏州消费品零售总额突破千亿大关；07年居民消费结构幅度进一步扩大，主要表现在汽车及住房销售上；零售服务业的迅速发展推动了商业的繁荣；商业服务业的发展也证明了苏州居民购买力的增强。苏州市消费品零售总额变化情况分析从构成消费支出的八大项目来看，在07年国内CPI指数高位运行的影响下，显现“六升二降态势”——虽然居住和食品消费增速较快，但娱乐教育文化用品及服务、交通通讯呈现负增长。消费偏向生活必需品，居民对享受型商品的需求增长速度较慢，这与苏州城市以出口制造业为主；同时，苏州的服务业不发

5、达，对高端消费客群吸引力有限。苏州正处于三产服务业发展的起始阶段，故社会消费以传统的购物商业为主，但随着三产服务业政策的推进，娱乐教育文化等的消费将呈现出极大潜力。苏州市社会消费品消费比例分析苏州主要商圈分布特征及商业状况分析苏州主要商圈分布苏州市内商业主要分布在古城区、苏州新区及苏州工业园区三个区域。其中，古城区以市级商业中心—观前街、石路商圈为主要代表；苏州新区以狮山路—淮海街为代表；苏州工业园区则以环金鸡湖一带的商业区域为主。苏州主要商圈分布特征及商业状况分析苏州传统商业区域物业供不应求，新兴商业区域尚待进一步发展苏州商业市场的物业供应量主要

6、集中在观前街、石路商圈、苏州工业园区、苏州新区等。石路商圈为苏州古城区内另一主要商圈，其总供应量虽仅占总商业供应的10%，但其商业发展较早，发展相对成熟，因而物业吸纳率也较高，保持在92%左右。苏州工业园区为近年来苏州市新兴的商业中心，同一时期内商业物业放量供应，加之住宅、办公等配套设施尚未完善，因此导致其现有商业物业吸纳率较低，约为86%左右。苏州新区的商业物业现主要以沿街商铺为主，缺乏大型商业设施，因而现有物业总供应量较小，新区内经营业态目标明确，经营情况良好，因而物业吸纳率也相对较高，维持在90%的水平。作为苏州市级商业中心，观前街商圈集中了

7、苏州市内主要的商业物业供应。由于观前街是苏州市内消费者最为内经营业态目标明确，经营情况良好，因集中、商业环境最为成熟的商业区域，因而本区域商业而物业吸纳率也相对较高，物业的吸纳率高达98%左右的水平。观前街商圈苏州主要商圈分布特征及商业状况分析地位：是苏州古城几何中心,也是苏州传统的商业文化中心,是苏州最早的步行街百货商场：美罗商城、大洋百货、第一百货、金鹰国际、豫园、人民商场、海澜商厦主题商场：苏宁电器、国美、友通数码港、五星电器、冠之霖等娱乐场所：大人家飚歌城、西部飚歌城、巴黎之夜娱乐城等平均人流量：30万人次商圈吸纳率：约98%业态分布区域：

8、餐饮业主要集中在太监弄一带，娱乐休闲场所主要集中在乔司空巷一带购物主要集在观前街、人民路一带租金：观前街主干道店面：125