黄冈项目开发定位及总体规划建议.doc

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1、湖北•黄冈项目开发定位及总体规划建议第一篇项目总体定位篇3第1章项目市场背景描述31」宏观市场环境简述31.2黄冈物业发展状况4第二章项目立地条件调研I1.3项目概况11.4项目交通状况…一11.5项目周边市政配套1第2章项目地块资源分析32.1区位价值32.2地块特征……——……3第3章定位——给项目一个支点43.1定位思考43.1.1项目资源整合……——……43.1.2项目开发理念53.2项目总体开发定位-—8第二篇项目总体规划建议9第1章项目住宅部份———91.1从居住角度评析项目91.2项目开发战略思想101.3项目住宅产品设计要求….……--……-II131规划布局基本原则II

2、1.3.2建筑风格构想…………—……—121.3.3道路和交通—131.3.4户型设计要求141.3.5户型面积配比建议:151.3.6公共配套设施的设计建议——……--………………16第2章项目商业部份规划172」项目商业总体规划思路…………-172.2商业产品的核心精神172.3主题形象描述182.3.1年轻人的购物、休闲娱乐的乐园-192.3.2主题下的特色经营业态建议212.3.3主题形象塑造——222.4街区商业业态规划布局232.4.1项目街区商业业态规划23第一篇项目总体定位篇第1章项目市场背景描述1.1宏观市场环境简述2003年市区住宅平均销售价格接近700元/平方米，2

3、004年随着国家土地政策的变化，以及房地产市场的整顿和规范，商品房销售价格才基本体现出其价值水平，平均售价在850元左右，部分功能全的小区售价突破千元大关。2006年，地段较好的君城君卿阁小区，目前销售价在1450元/平方米〜1820元/平方米之间。其它售价也均在1000元/平方米以上，涨幅达200元/平方米，并且呈现出持续小幅上扬的趋势。但与临近的鄂州相比相差不大。目前鄂州一般商品房均价在1400元/平方米左右浮动，功能齐全，地段位置好的售价在1500元/m2左右。随着城市的发展，招商引资的扩大，外地一些新的消费理念逐步为市民所接纳，人们对住房的需求也从适用紧凑型向质量好、环境好、功能

4、全的舒适型过渡，目前黄州城区主导户型面积在110—140平方米之间，其中二室半二厅、三室二厅、三室半二厅户型占消费市场份额的80%左右。商品房空置率已由2003年的28.21%,下降至18%0空置房主要是2003年以前建成的相对落后的户型，以及顶底层,或是原已与银行设定了抵押的房屋。新开发的商品房基本无积压。目前来看黄冈房地产市场算得上市建销两旺。1・2黄冈物业发展状况关于住宅物业类型发展状况从目前黄冈市场上看，仅有极少数楼盘规划有小高层或者高层，基本以多层为主。关于商用物业开发状况目前黄冈有社区临街独立商铺，经营业态主要是以满足居民日常生活需求的餐饮、食杂、小型超市、银行网点等为主，奥

5、康商业步行街填补了品牌商业街区的空白，使目前黄冈商业街区的典范之作。奥康规划有商业步行街、商场、沿街店面等。在奥康的带动下目前黄冈出现了一些在建的商业街。但就黄冈的整体消费水准而言，黄冈目前不宜投资大型的商业街区第二章项目立地条件调研1.3项目概况地块位于黄冈开发区，明珠大道一侧，距离鄂黄大桥约200米，黄冈中学新区以及黄冈师范大学新区的正对面。项目所处开发区目前没有住宅物业1.4项目交通状况＞该项目位于是黄冈市明珠大道一侧，紧邻鄂黄大桥,1.5项目周边市政配套＞周边2000米以内的公共配套生活配套：5路公交车终点站、卫生所、学生街、三能超市、东湖街道办事处、邮政所、交警大队教育配套：黄

6、冈中学、黄冈师范、星星幼儿园、黄冈科技馆、鄂东职业技术学院、当华技校＞周边2000米以外的公共配套工行、工商管理局、遗爱湖风景区、黄商便民超市、建行等、康泰医院门诊部红房子大酒店＞周边2000米以内的企业汇源、伊利、太子奶、湖北宝丰石材、雅化家用纺织品公司第2章项目地块资源分析2.1区位价值总体而言本案所在的开发区尚不能算是黄冈目前的开发中心所在，在社区的成熟度、经济现状上不及其它两个区。但随着逐步融入武汉城市圈的发展，本区域将在黄冈的经济发展中扮演越来越重要的角色。2.2地块特征＞项目总占地达170亩左右，地块中部为大面积湖泊，整体形状呈狭长形第3章定位——给项目一个支点3.1定位思考

7、3.1.1项目资源整合＞区位价值的挖掘本项目位于城市的近郊区域，从城市发展看属于未来经济发展的重心所在。项目临近长江，与鄂州仅一桥之隔，主体交通网发达，随着武汉城市圈建设的推进，本区域依赖独一无二的区位优势，占据了发展的首要位置。＞地块构成特征挖掘项目整个地块呈狭长形，一面直临明珠大道，项目中部为大面积湖泊，因此项目不适合进行统一社区的模式，可以根据情况的不同划分为几个区块通过水系造景进行统一的构罗。即可节省成本，又合理利用了项目的