天元项目定位及建议.doc

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1、陕县天元项目的定位及建议天力行房地产机构2012年2接到贵公司的咨询，我司经过对陕县市场和项目自身的分析，结合当前房地产市场的发展形势，经过专业细致的讨论，建议贵公司釆取产权式酒店+高档公寓（其中酒店包房168间，高档公寓约70间）这一物业形态八具体依据将在本报告中进行阐述。报告目录第一部分：政策解读04-05页第二部分：市场观察06-15页第三部分：项目分析16-18页第四部分：项目定位19-19页第五部分：可行性建议20-26页第六部分：营销推广思路27-29页第七部分：建议29-29页第一部分：政策解读2010年房地产政策住建部明令禁止开发商以排号、发放VIP

2、卡等方式收定金；购房实名制实施认购后不得擅自更改购房者姓名；商品房取得预售许可后10日内须公开房源价格；国务院加码遏制高房价：高房价地区三套房可停贷；二套房首付不得低于50%90平以上首套房首付不少于30%；今年住房用地供地计划公布，保障房用地同比翻番；七折利率优惠取消；2011年房地产政策利率连续调高；区域购房条件限制；二套房首付款不低于60%,三套房禁止贷款；二套房契稅上调一倍；总结：如此高频率、高强度的政策，目标何在？目标在于解决当前的经济、社会问题。政策打压的是住宅投资行为，而产权式酒店和高档公寓属于商业投资范畴，项目的定位能很好利用这一政策空白。第二部分：

3、市场观察陕县经济发展数据总结：近年来陕县在多策并举的推动下，如今的陕县已经成为河南县域经济的新标杆，经济正稳步发展，发展前景可观。2.陕县经济发展环境随着三门峡新区与陕县城区融合发展趋渐明朗，陕县城市建设迎来了大发展的春天。该县县委、县政府以打造中国温泉之乡为目标，全力加快城市建设步伐，积极承接三门峡城市新区建设，与三门峡市实现融合发展。今年，该县以"城市建设提速年"活动为契机，实施24项城市建设重点工程，总投资26亿元，其中年度计划完成投资8.7亿元,目前实际完成投资9.2亿元。为给广大群众营造一个生态、和谐、宜居之所，该县本着城市建设"规划先行"的原则，高标准规

4、划城市发展蓝图，聘请上海复旦规划设计院编制了《主城区控制性详细规划》，这是全省首个实现城区规划全覆盖的县级规划。该《规划》按照生态优先、功能整合、交通优化、设施完善的理念，将陕县县城定位为集居住、商贸、办公、文化、休闲于一体的生态园林城市，沿世纪大道和陕州大道布置大型公共设施，融合河流水系绿地景观，形成行政、商贸、文化中心区；以陕县政府机构所在地为基础，完善配套服务设施，规划为城市中心，相应布置各片城市居住生活组团。"一年见成效，三年大变样，五年换新颜。〃这是陕县主动融入三门峡新区建设提出的近期目标。据悉，在“十二五"末，该县将实现五年翻番的目标，确保全县房地产开发

5、面积突破500万平方米，完成投资100亿元；实施100项基础设施建设，完成投资15亿元。力争用5到10年时间，把陕县县城建成区面积由现在的15平方公里扩张到30平方公里，城市人口由现在的10万人增长到20万人，达到中等城市发展规模。三、房地产市场1.住宅市场陕县政府一直较注重城市建设，房地产发展一直力度较大,自2009年开始陕县住宅房地产市场开始加快发展速度，2010和2011年陕县住宅房地产发展速度快速提升，预计2012年新开工的项目不多。由于受房地产政策的影响，陕县住宅房地产市场的销售速度在2011年开始下滑，价格也在停滞不前。同时受陕县经济发展及城市人口的制约

6、，陕县住房地产市场的需求增长呈现比供给增长慢的趋势。以下为陕县住宅房地产项目的近期动态：2.商业地产前几年陕县房地产一直以来以发展住宅为主，已销售回笼资金为目的商业性地产除住宅项目底商外没有大规模的商业性质地产。作为后期经营的商业地产项目只有酒店，目前已经建好并开始营业的有金泉宾馆，在建的有河南御汤温泉度假村，从政府的用地规划上来看，在2013年将会有两个五星级酒店将会开始建设，建设地点位于世纪大道附近。1•竞争分析由于产权式酒店的定位，注定项目是一个纯投资型的项目，同区域乃至陕县市场还没有同类型的竞争型目。其销售压力，更多的来自于一些其它投资类型的地产项目,而后续

7、经营的压力，则来自于区域内的酒店竞争：在销售这一块，目前由于陕县还没有产权酒店项目，所以在销售方面目前没有竞争压力，但在后续经营方面压力则比较大,因为在陕县酒店市场的竞争比较激烈，竞争最为激烈的是在酒店的客房部分。2.主要竞争对手情况陕县宾馆位于陕州大道和高阳路交叉口西300米路北，也是目前最繁华的地带，周边行政事业单位云集，人流量较大，生活配套设施比较齐全。是陕县知名度最高的老牌级别酒店，政府接待也主要安排在陕县宾馆。目前正在申报三星级酒店阶段，硬件设施设备勉强靠上三星，主要以餐饮为主,目前正在投资兴建洗浴中心，宾馆的经营策略也主要想以餐饮和洗浴为龙头来带动客