对旧城改造项目的理解和案例--关于旧城改造的专题及应用.pdf

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1、旧城改造规划的理解和案例－关于改造规划的专题及应用2010-3-19旧城改造规划的不同层面2应从不同层面看待旧城改造规划项目旧城改造规划特殊性在于：它不同于普通的规划项目、也不同于单纯的房地产开发规划，它同时兼具了城市更新和区域发展的特性。从多角度和层面看待有利于制定正确的改造方向：技术角度（微观层面）市场角度（中观层面）城市发展角度（宏观层面）3容积率建筑技术角度承载力（微观层面）水电市场角度配套（中观层面）交通城市发展角度外观负面影响（消防、治安）（宏观层面）资源占用等4拆赔代价

2、（经济测算）技术角度房地产市场发展（微观层面）开发顺序及难易市场角度资金问题（中观层面）开发商意愿城市发展角度利益平衡等政策－规划奖励、改造政策、规划审批（宏观层面）5产业环境技术角度空间布局、功能用途（微观层面）风险（政治、社会、管理）市场角度紧迫性（中观层面）城市意象城市发展角度可持续发展外部环境（宏观层面）未来机遇6旧城改造规划的视野城市未来十年发展与周边大区域未改造对未来城市发城市未来发展大战略、大方针业发展找到关联展能够起到的作用的瓶颈旧城改造带来的机判断旧改造对城市旧

3、城改造遇及对城市未来发未来的意义展的影响•活力•竞争力为城市能贡献建立指对未来的•土地利用什么？标体系预见力•税收•城市管理……成为城市发展的利器7对未来的预见是改造规划“定位”的基础•GDP城市现所处阶段•人口•产业•城市化对未来发展指标判国内外相同阶段的•房地产定城市指标人口要素通过对比国内外城市相同阶段各项指标文化要素资本要素产业对城市未来发展预见土地要素市场改造对城市未来发展影城市环境响预见法制与政策8改造规划“定位”的最佳方向•城市优化站在“城市”我们的定位•城市竞争力的视角而非•城市管理“项目”•

4、对未来准确的对城市未来发展预预见是领导决策见的基础•剖析旧城对城市旧城改造剖析•旧城改造对城市未来的影响旧城改造发展纲领•实施应具备的与策略条件•实现条件的策略9旧城改造和城市更新的比较，对旧城改造进行重新界定旧城改造城市更新涵盖了城市结构的更新，功能内容局限于物质性改造为主体系更新等更多层面的内容防止城市功能性和结构性衰退动因阻止城市物质性老化（有形磨损）（无形磨损）注重环境的改善和城市美化着眼于区域的整体发展，城市的整体更新内涵多个城市项目的组合城市的综合战略计划一个城市的旧城改造不应仅站

5、在物质形态改善的层面为改造而改造，而应是旨在完善城市功能、塑造鲜明特色、寻求整体效益最优的“城市更新计划”10旧城改造规划的重点问题11需解决的一些主要问题I－定位1.发展战略——立意、目标取向，决定战略高度2.整体定位——决定价值实现II－规划成果1.功能布局2.技术成果III－容积率1.经济测算——制定容积率依据2.容积率确定——与现状规划的对比和调整IV－实施支撑1.实施策略——改造目标、改造政策、拆赔比、资金平衡、安置政策、实施阶段、合作形式、土地出让、开发方案、居民参与、风险控制2.规划奖励——决定

6、资源利用3.政府规划审批－审批支撑12改造规划需研究解决的关键点应重点关注以下八大关键点：1.改造目标体社会效益目标系建立市场价值实现改造进程目标2.改造政策问对开发主体的政策：容积率奖励、地价题研究减免等对拆迁补偿的政策对“原居民”安置的政策3.资金平衡问政府资金援助条件及方式题研究投资收益细目的分类列举及平衡计算新增土地价值清算4.开发控制问政府在开发过程中的权利、责任及收益题研究开发商在过程中的权利、责任及收益社会及国家在过程中的权利、责任及收益风险控制13需解决的关键点（续）

7、5.功能布局与核心功能区规划指标问规划如何为土地增值题研究指标如何使利润平衡指标如何使土地增值改造前后规划建筑风格的统一性问题6.建筑风格问新建建筑与整体风格相容性问题题研究改建建筑与整体风格相容性问题街区改造与整体风格相容性问题改造主体分析7.开发模式问改造中利润实现主体与风险控制主体考题研究虑整体改造与局部改造整体开发与分期开发拆赔模式8.拆赔方案研拆赔比究经济测算补偿方式14旧城改造规划案例－上海新天地15上海新天地－城市发展的新动力旧城改造启动项目新天地为上海太平桥改

8、造的启动项目南京路商圈城市中心的中心地铁口新天地距淮海中路高档消费商业区600米左右淮海中路商务圈占地面积52万m2太平桥改造的范围地铁口紧邻淮海中路商务圈－－北至太仓路－－西至马当路－－南至自忠路－－东至西藏南路原自然街坊23个新天地原居住人口7万人16新天地的改造只是太平桥改造规划中的一部分太平桥改造规划A太平桥人工湖绿地，占地4.4万，水面面积1.2万，地下为车库，已成为市中心景观B