商业地产运营教材.ppt

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1、商业地产运营苏宁置业高管经营能力发展项目：专题二孙浩2014-11第一部分：说给业主的话“十六个字”以终为始系统思维团队为本细节为王第二部分：运营管理实施的“五字要诀”想--战略构想阶段算--可行性研究阶段定--开工前准备阶段做--开业准备阶段稳--运营管理阶段为了一个共同的目标而打架开发团队运营团队回首风雨路，彩虹底下望风雨，风雨总比彩虹多（教训的重复、经验的不断累积）找谁讲理？开篇词目录第一部分：说给业主的话“十六个字”以终为始系统思维团队为本细节为王第二部分：运营管理实施的“五字要诀”想--战略构想阶段算--

2、可行性研究阶段定--开工前准备阶段做--开业准备阶段稳--运营管理阶段经营37年目标･･･3年后市场价格用多方面的分析及明确的目标来实现上述目的。+1-1-2-3开发3年+2时间轴艰难的6年以终为始时间周期的要求第一部分说给业主的话1、以10万㎡的商业设施，总投资10亿RMB的规模计算，在40年的运营周期中，其总的运营成本之和约为总投资的3倍。2、冰山海面上的是可见的开发成本，海面下是不可见的运营成本。3、合理配置开发成本，减小未来运营成本，是每个综合体开发商在投入时要重点面对的课题。10亿RMB（期初开发成本）30亿RMB（40年运营成本）1

3、3海平面经营成本的要求冰山理论第一部分说给业主的话租金收入销售利益租金收入小区B租金收入不稳定收入→稳定收入A公司小区A小区B小区CB公司小区A小区B土地C公司小区AA－－B收益回收型短期资金运转收益结构：购进土地、竣工后马上销售。赢利模式的要求C－收益积累型收益结构：项目持有,以租金收入为主的稳定收入套利模式第一部分说给业主的话系统管理、全面协调2、系统管理能力系统思维1、管理的本质：人、财、物、时间管理的体现贴近顾客的需求商业管理公司负责总体策划与管理商业项目的开发与运营商业地产开发商著名市场调查公司例如AC尼尔森商业管理公司已商业管理为核心

4、专注于商业的建筑设计事务所国际酒店管理公司以酒店管理为核心第一部分说给业主的话备注：基于品牌规划拟定的前提下，单店（旗舰店）开发与运营全流程系统开发运营管理流程表系统思维第一部分说给业主的话()「竣工=项目开始」，而不是完成。住宅项目➢终点是竣工，交接。商业项目➢竣工只是中间过程。失败达成目标项目时间轴不断的努力运营开始失败风险的可能性算想(组织、业务轴)失败做失败定稳系统考虑不周的后果商业开发项目第一部分说给业主的话十位数百位数千位数万位数（核心管理团队）（购物中心管理团队）（管理的所有租户、店长、营业员）（每天客人）指挥棒效应：管理者一举一

5、动影响设施，方向错了，直接对设施产生影响。例：一个棕子引发的案例管理人能力对资产评估的作用：收益能力:水游城在开业第二年营业额水平年递增50％毛利水平（NOI营业净收入）年增长30％资产管理：折旧期限长，节约资产重置费用乘数效应体现：对业主的意义对管理公司的意义第一部分说给业主的话团队为本经营者关注：以小见大的对接赢利点分析－－收入点分析（成本点控制）－－NOI的实现－－年增长率购物中心的损益表图示税收的调整第一部分说给业主的话投资测算（自上而下测算）细节为王投资测算－－赢利模型－－收益表现－－投资套现投资者关注：自上而下的视角投资测算－－赢利模型

6、－－收益表现－－收益套现开发细节的关注关于开发成本的提示：1、50%的成本是机电和安装，组织结构的对应2、结构=骨骼不能动设备=内脏也不能省BA系统=神经系统也不能省能够调节的就是外衣，包括：铺砖、立面用材内装标准。设备选型的例子：重视节能降耗。不仅考虑购置成本，尤其注重运营成本例：水环热泵（按流量末端分户计量）避免主机承担能耗大--------直接节约运营能耗例:东京中城:设计师的梦幻组合好的设计事半功倍，真正的成本控制之道。第一部分说给业主的话目录第一部分：说给业主的话“十六个字”以终为始系统思维团队为本细节为王第二部分：运营管理实施

7、的“五字要诀”想--战略构想阶段算--可行性研究阶段定--开工前准备阶段做--开业准备阶段稳--运营管理阶段①战略构想阶段可行性研究阶段：MD设计财务分析③开工前阶段：管理原则的确定⑤开业初期阶段：方向预算⑥运营阶段：全面运营管理（案例分析）内装施工主力店、次主力店签约运营计划开业准备其它店铺招商签约试运营项目确立②市场调研与定位阶段（运营管理目标的确定）开始动工开业运营④建筑工程&开业准备阶段：建筑工程战略构想☆企业文化与人才储备：专业的人做专业的事。想算定做稳想动机想模式想机制想规划算供求算收益算回报算税收定原则定架构定差异定MD定管理定

8、后场定标准做策略做计划做组织做工程开业运营系统开发运营管理流程表方向把握预算落实营运管理行销方