商业地产运营模式研究.ppt

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1、商业地产运营模式研究2011年07月贰、市场篇叁、借鉴篇肆、建议篇核心内容导读目录壹、理论篇壹理论篇贰市场篇叁借鉴篇肆建议篇一、商业地产涵义二、商业地产分类三、商业地产与住宅地产区别四、商业地产的价值五、商业租售模式六、逻辑认识篇广义而言，商业地产是指各种非生产性、非居住性物业，包括写字楼、公寓、会议中心以及商业服务业经营场所等广义概念狭义的讲，商业地产专指用于商业服务业经营用途的物业形式，包括零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等，其开发模式、融资模式、经营模式以及功能用途都有别于住宅、公寓、写字楼等房地产形式狭义概念注：商业地产具有

2、地产、商业、投资三重属性第一部分理论篇商业地产概念商业地产分类商业地产的价值与住宅比较商业是指以买卖方式使商品流通的经济活动，房地产是房产和地产的总称，指土地及土地之上永久性的建筑物、构筑物、附着物和由此所衍生的权利和义务关系的总和。租售模式逻辑认识篇随着社会的发展和科学技术的进步，商业建筑呈现出以下三个方面的趋势：规模的大型化、功能的多元化和技术的复杂化。商业建筑不但是购物场所，而且可能结合休闲、娱乐和餐饮等功能。商业地产的分类方式很多。商业地产概念商业地产分类与住宅比较商业地产价值第一部分理论篇分类方法种类按商业形态1.百货商场2.

3、超级市场3.大型综合超市4.便利店5.专业市场（主题商城）6.专卖店7.购物中心8.仓储商店按照商业层级属性1.城市级商业中心2.区域型商业中心3.社区商业。按照空间形式1.住宅或写字楼裙房部位的底商式2.广场型或中庭型3.商业步行街式。按照功能复合程度1.交通枢纽商业项目2.文化商业设施3.旅游休闲商业设施按开发方式1.商业街商铺2.市场类商铺3.社区商铺4.百货商场、购物中心商铺5.商务楼、写字楼商铺6.交通设施商铺按经营模式只售不租只租不售租售并举自行经营租售模式逻辑认识篇第一部分理论篇商业地产概念商业地产分类与住宅比较商业地产价

4、值世纪金源购物中心商业分类——大型商业综合体（购物中心）租售模式逻辑认识篇商业街作为一种较为传统的商业模式，最大的特点是分散经营，商铺独立性强，客流可得性好。便于销售，回报快，但同时也面临着管理难度大的缺点。第一部分理论篇商业地产概念商业地产分类与住宅比较商业地产价值租售模式商业分类----开放式商业街区。逻辑认识篇商业分类----专业市场第一部分理论篇商业地产概念商业地产分类与住宅比较商业地产价值租售模式逻辑认识篇泛商业类型（旅游、休闲、运动等）旅游资源较为丰富，泛商业类型所包括旅游、休闲、运动等商业概念第一部分理论篇商业地产概念商业

5、地产分类与住宅比较商业地产价值租售模式山海关古城商业街（旅游主题）长白山旅游度假区项目（体育休闲主题）逻辑认识篇泛商业类型（旅游、休闲、运动等）第一部分理论篇商业地产概念商业地产分类与住宅比较商业地产价值租售模式温泉度假村项目逻辑认识篇商业分类----酒店第一部分理论篇商业地产概念商业地产分类与住宅比较商业地产价值租售模式逻辑认识篇商业分类----写字楼第一部分理论篇商业地产概念商业地产分类与住宅比较商业地产价值租售模式逻辑认识篇商业分类----soho商住商业分类----交通设施商铺交通设施商铺指位于诸如地铁站、火车站、飞机场等交通设

6、施里面及周围的商铺，以及道路两侧各类中小型商铺。第一部分理论篇商业地产概念商业地产分类与住宅比较商业地产价值租售模式商住写字楼的出现完全是现代社会高速快捷的产物，集办公与住宿为一体，“家”办公成为现实，逻辑认识篇/住宅：住宅的功能要求较为单一，主要就是满足人们的居住功能，住宅提供给客户的是一种他们需要的“生活方式”/商业地产最一般的功能是作为商品流通的基础设施，承担商品的流通展示功能，对人而言就是满足人们的购物需求。同时商业地产还可以承载餐饮功能、娱乐功能、休闲功能、商务功能等其他功能功能/住宅：住宅选择地段的弹性空间更大，不论城市中心

7、，还是城市郊区，抑或荒郊野岭，均可开发。/商业地产：商业地产对地段的要求更高。李嘉诚先生关于决定商业地产投资最重要的考量因素的论断，那就是“地段，地段，还是地段”商业对“易达性”的要求很高，要求具备较强的辐射力地段商业地产与住宅地产的区别/住宅：客户分为两类，一种是投资型客户，一种是自用型客户。投资性客户乃是依靠买后出租及房产升值获利。/商业地产：但商业地产的客户则包括了经营商户、商铺投资者和目标消费者三类人群。商业地产的客户群复杂性要远甚于住宅的。客户第一部分理论篇商业地产概念商业地产分类与住宅地产的区别商业地产价值租售模式逻辑认识篇

8、/住宅：住宅地产开发部分采用滚动开发、滚动销售的分期的模式，自有资金的要求不是很高，资金大部分来源于银行贷款。/商业地产：大型商业地产项目需要一次性投资建成才能形成浓厚的商业气氛，沉淀资金较多，并且大多采用